「マンションの相続税は高いから損?」の巻<宇都宮市で相続税申告相談税理士をお探しの方へ!>

マンションの相続税

今回は、マンションにかかる相続税についてのお話です。

マンションを相続した場合、どれくらい相続税がかかるのか、なかなか見当がつかないですよね?

もちろん、相続税はマンションの評価額だけを基に計算するのではなく、お亡くなりになった方がお持ちだった全ての財産や債務などを基に計算しますので、一概に「マンションの相続税はいくら」と計算することはできません。

ただし、マンションの評価額が高いと、それだけ相続税も高くなりますので、まずはマンションの評価額をどう求めるかについてお話ししたいと思います。

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賃貸
マンション
の場合

お亡くなりになった方が賃貸マンションにお住みだった場合には、その賃貸借契約により「借家権」を有していた、ということになります。

ですから、そのお住まいになっていたマンションが自分の持ち物でなかったとしても、「その部屋に住む権利」自体が評価の対象になります。

この借家権は、その部屋(建物)の固定資産税評価額の30%です。

正確には、固定資産税評価額×1.0×30%(借家権割合)で計算します。

原則としてはこのような話になるのですが、借家権の価額は、「その権利が権利金等の名称をもって取引される慣行のない地域にあるものについては評価をしない」こととされていますので、実際にはほとんどの場合が評価の対象とはなりませんので、ご安心ください。

つまり、相続税がかからないということです。

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土地に
ついても
同じ

マンションは、建物だけを借りている、という感覚があるかもしれませんが、建物が宙に浮いている訳ではありませんから、土地も借りています。

この土地部分の権利(「借家人の宅地等に対して有する権利」と言います)についても、上記の「慣行」のある地域になければ、評価の対象とはなりませんので、同様に相続税がかからないということになります。

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分譲
マンション
の場合

分譲マンションのオーナーは、1棟の建物の中の、独立した専有部分を所有しているというスタイルになります。

その専有部分ごとに登記されているので、「区分建物」と言います。

つまり、建物の一部分を明確に区分して所有しているということです。

マンションの建物を、他の一緒に住んでいる方と共有で持っている訳ではありません。

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土地は
共有?

先ほどの賃貸マンションと同じように、分譲マンションの場合にも土地が登場します。

分譲マンションの場合には、土地を所有しているというスタイルになります。

正確に言うと、マンションの敷地を持っている権利(敷地権)があるということです。

マンションは、1区画の土地の上に、多くの戸数の部屋がありますので、共有で土地を持っているような感じがしますよね?

しかし、「共有」という定義にしてしまうと、それぞれのマンションのオーナーが変わったり(つまり売買があったり)、ローンを組んだ時に抵当権を設定したりした際に、それが全て1つの土地の登記事項証明書に記載されることになります、

そうなると煩雑になりますので、その共有で持っている土地を細分化し、専有部分の建物と一体化させて「敷地権」として取扱うことになっているのです。

 

ですから、マンションを評価するといった場合には、そのマンションの建物の専有部分と、それとセットになった敷地権を評価する、ということになります。

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建物の
専有部分の
評価方法

建物は固定資産税評価額×1.0で評価します

分譲マンションについては、専有部分ごとに建物の固定資産税評価額が付けられているため、その固定資産税評価額の金額がそのまま(×1.0ですから)相続税評価額となります。

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敷地権の
評価方法

敷地権については、そのマンションの全体の敷地をまず評価します。

宅地の評価方式には、「路線価方式」(路線価を基に計算)と、「倍率方式」(固定資産税評価額を基に計算)があります。

このいずれかによって計算した、敷地全体の評価額に、「敷地権の割合」を掛けて、マンション1室分の敷地権の金額を計算します。

この「敷地権の割合」は、登記事項証明書の「表題部(敷地権の表示)」というところの、「敷地権の割合」という欄に記載されています。

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節税効果が
ある
マンション

このように、建物や土地は、「いくらで買ったか」ではなく、固定資産税評価額や路線価を基に評価額を計算します。

相続税とローン「相続税とローンの関係について考える!」の巻<宇都宮市で相続税申告相談税理士をお探しの方へ!>で触れたように、アパートが相続税の節税対策になるのと同じように、このマンションについても同じようなの節税効果があります。

その節税効果がさらに促進されたものが、「タワーマンション」です。

タワーマンションは、階層が上がれば上がるほど、また角部屋であるなどにより眺望が良くなればなるほど、値段も上がりますが、固定資産税評価額にはそのような要素は加味されません。

つまり、タワーマンションの高層階を購入すれば、資産価値は高いにも関わらず、その割には評価額が安い(低層階と同じ)ということになります。

これを利用して行われているのが、「タワマン節税」です。

「タワマン節税」が「著しく不適当」と判断されるかどうかは実は、かなり微妙だ。「タワマン節税」といっても、建前としては不動産投資である。タワーマンションを購入し、賃貸にまわして賃料収入を得るのが目的だ。あるいは、自宅としてタワーマンションを購入するということもあるだろう。相続税の負担が減るのは、その“オマケ”というのが基本的なスキームである。

タワーマンション買うだけじゃダメってこと!

このタワマン節税については、まず固定資産税から税制改正が行われる(高層階の方が固定資産税が高くなる)予定です。

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マンション
購入時の
ローン

その分譲マンションをローンで購入した場合には、そのローンの金額は「債務控除」の対象となります。

債務控除とは何かと言うと、相続税を計算する際、プラスの財産からマイナスの財産を差し引くのですが、この差し引くことを債務控除といいます。

ローンは「負債」(マイナスの財産)ですので、この債務控除の対象となります。

マンションのローンがあれば、その分だけプラスの財産から控除することができますので、相続税を安くすることができます。

ただし、そのローンを組んだ時に団体信用生命保険に加入している場合には、そのローンはなくなってしまうので、相続税の節税効果はありません

詳しくは、 団体信用生命保険と相続税「団体信用生命保険で相続税が出る?」の巻<太田市で相続税申告相談税理士をお探しの方へ!>をご覧ください。

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