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角が別の家に取られている土地の評価はどうやる?

想う相続税理士、富山です。

今回は、直角に近い2つの道に接しているけれども、角が自分の土地じゃない、という土地の路線価評価について、お話します。

道に面した土地の横にまた道がある場合

目の前に道がある土地で、その土地の横(側面) にも道がある場合、2つの道に角を有して接していることから、その土地の利用価値は高くなります。

この場合、一定の方法により、どちらかの道を正面と定めて、その正面(路線)の路線価をベースに計算しつつ、もう片方の道(側方路線)の路線価も加味して土地を評価します。

この加味する際に使うのは、「側方路線影響加算率」です。

角が自分の土地じゃない場合には?

2つの道にほぼ直角に接しているということは、通常、その土地には2つの道に面している「角」があるのですが、その角の部分だけ自分の土地じゃない、というケースもあります。

この場合には、角が2本の道に接していないということになりますから、ちょっと土地が使いづらくなりますよね。

つまり、土地の利用価値が下がります。

そこで、この場合、「側方路線影響加算率」は使わずに、「二方路線影響加算率」を使います。

「二本路線影響加算率」は、正面路線の「裏(反対側)」に路線がある時に使う率です。

つまり、角で接していない道というのは、正面の裏側の道と同じ扱いになる、ということです。

「二本路線影響加算率」「側方加算影響加算率」よりも小さい率なので、「二本路線影響加算率」を適用することにより、土地の評価は下がります。

道に全部接していないということによるマイナス要因もある

角が自分の土地ではない場合には、側方路線に接している部分と、接していない部分(その側方路線から入れない部分)があるということになります。

つまり、それだけ使い勝手が悪い、ということです。

どれだけ使い勝手が悪いかというと、側方路線に接していない距離の部分だけ使い勝手が悪い、ということになります。

上記の図でいえば、20m部分は道に接しているけれども、10m部分は道に接していません。

つまり、全体30mのうち、20mしか接していないんだから、その分だけしか側方路線の路線価を加味しなくていい、ということになります。

この土地の評価のイメージをまとめると・・・

路線価方式による土地の評価は、

路線価×面積

です。

1本の道にしか接していなければ、こうなります。

2本の直角に近い道に接している場合には、

(正面路線価+(側方路線価×側方加算影響加算率))×面積

で評価します。

しかし、角が路線に接していない場合には、裏の道と同じ扱い(裏の道って正面と角で接していないですよね、同じです)になるため、

(正面路線価+(側方路線価×二方加算影響加算率))×面積

で評価します。

さらに、全体30mのうち、20mしか側方路線に接していないのなら、30分の20しか側方の路線価を影響させなくていい、ということで、

(正面路線価+(側方路線価×二方加算影響加算率×20/30))×面積

と評価します。

細かい部分は省略しています。

想う相続税理士秘書

想う相続税理士

「×20/30」の調整は、角がある土地にも使えます。