【毎日更新】相続税専門税理士ブログ

住宅内部で行き来ができない二世帯住宅は相続税の申告において損をする?

相続税専門税理士の富山です。

今回は、相続税の申告における、二世帯住宅の敷地に対する小規模宅地等の特例について、お話します。


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ご遺族の生活基盤になる土地は相続税が安くなる

相続税の計算においては、一定の居住用または事業用の宅地等について、その評価額を80%または50%減額して申告することができる「小規模宅地等の特例」という制度があります。

適用パターンとしては、「①特定事業用宅地等」「②特定同族会社事業用宅地等」「③特定居住用宅地等」「④貸付事業用宅地等」があります。

この中でも、亡くなった方のご自宅の敷地について「③特定居住用宅地等」の適用を受けるケースが多いものと思われます。

生計一親族の居住用または事業用の宅地等も対象になり得る

租税特別措置法(一部抜粋加工)
第69条の4 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
個人が相続又は遺贈により取得した財産のうちに、当該相続の開始の直前において、当該相続若しくは遺贈に係る被相続人又は当該被相続人と生計を一にしていた当該被相続人の親族(第3項において「被相続人等」という。)の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等で財務省令で定める建物又は構築物の敷地の用に供されているもののうち政令で定めるものがある場合には、

上記にあるとおり、亡くなった方のご自宅の敷地だけでなく、亡くなった方の生計一親族のご自宅の敷地も、小規模宅地等の特例の適用対象となり得ます。

では、亡くなった方が、住宅内部で行き来ができない二世帯住宅に住んでいて、例えば、1階に亡くなった方のご夫婦、2階に長男夫婦が住んでいたとします。

この場合、長男夫婦が生計別親族だった場合、2階部分に対応する敷地部分は、(長男夫婦が上記の「生計一親族」に該当しないので)小規模宅地等の特例が適用できないのでしょうか?

区分所有登記されていなければ小規模宅地等の特例の適用の可能性有

出典:TAINS(相続事例大阪局R050000)(一部抜粋加工)
誤りやすい事例(相続税関係 令和5年版) 大阪国税局資産課税課
(被相続人が二世帯住宅に居住していた場合)
【誤った取扱い】
34 被相続人夫婦とその長男夫婦はそれぞれ生計を別にしながら、いわゆる二世帯住宅に居住していた。本年に被相続人が死亡し、その二世帯住宅が構造上区分された住居であったので、被相続人が居住していた部分に対応する部分についてのみ特定居住用宅地等に該当するとした。
【正しい取扱い】
34 平成26年1月1日以後、相続または遺贈により取得する財産について、一棟の建物で構造上区分のあるもの(区分所有建物である旨の登記がされているものを除く。)について、被相続人及びその親族が各独立部分に居住し、生計を別にしていた場合でも、その親族が相続または遺贈により取得したその敷地の用に供されていた宅地等のうち、被相続人及びその親族が居住していた部分に対応する部分(敷地部分)が特定居住用宅地等として特例の適用ができる(措通69の4-7)。

区分所有建物である旨の登記がされていなければ、二世帯住宅で内部が行き来できない構造になっていたとしても、その他の要件を満たせば、(下記にあるとおり「当該被相続人の親族の居住の用に供されていた部分を含む」の取扱いがあるため)その敷地全体について、小規模宅地等の特例を適用することができます。

租税特別措置法施行令(一部抜粋加工)
第40条の2 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
当該被相続人等の同項に規定する事業の用又は居住の用に供されていた部分(当該居住の用に供されていた部分が被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物(建物の区分所有等に関する法律第1条の規定に該当する建物を除く。)に係るものである場合には、当該一棟の建物の敷地の用に供されていた宅地等のうち当該被相続人の親族の居住の用に供されていた部分を含む。)に限るものとする。

想う相続税理士

区分所有登記されていなければ、もう片方の世帯の親族が、亡くなった方と「生計一」「生計別」かは関係ない、ということになります。