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貸付事業の用に供されていた宅地等を亡くなった方が3年以内に相続で取得している場合

相続税専門税理士の富山です。

今回は、相続税の申告において、土地を安く評価することができる「小規模宅地等の特例」という制度について、お話します。

一定の貸している土地については、「貸付事業用宅地等」の適用パターンに該当すれば、200㎡まで5割引きで評価することができます。

この貸付事業用宅地等については、平成30年度の税制改正により、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は適用対象外とされました。

想う相続税理士

節税目的で亡くなる前に駆け込みで不動産賃貸を始めても、特例は適用させないよ、ということです。
ただし、その亡くなった方が「相続開始の日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業を行っていた方」であれば、適用対象となります。

想う相続税理士秘書

では、亡くなった方が、亡くなる前3年以内に「相続」で貸付事業の用に供された宅地等を取得した場合は、どうなるでしょうか?

Yさんがお亡くなり、そのYさんの財産を確認したところ、Yさんが、その死亡日前3年以内に、Yさんのお父さんXさんから、相続により取得した貸付事業の用に供されていた宅地等(A土地)がある、というような場合の、A土地の取扱いです。

「相続」(人の死)は自分自身でどうにかなるモノではありません。

亡くなる前3年以内に、節税目的のために取得したのではなく、「相続」である意味やむを得ず取得した土地についても、適用対象外になってしまうのでしょうか?

特定貸付事業に該当する場合

そのA土地の貸付事業が、特定貸付事業に該当する場合には、Yさんの特定貸付事業期間と、Xさんの特定貸付事業期間を合算して判断することができます。

租税特別措置法施行令(一部抜粋メチャクチャ加工)
第40条の2 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
21 特定貸付事業を行っていたYさんが、相続開始前3年以内に相続又は遺贈によりXさんの「特定貸付事業」の用に供されていた宅地等を取得していた場合には、Yさんの特定貸付事業の用に供されていた宅地等については、XさんがXさんの死亡日まで引き続き特定貸付事業を行っていた期間は、Yさんが特定貸付事業を行っていた期間に該当するものとみなす

特定貸付事業に該当しない場合(該当する場合も対象)

そのA土地の貸付事業が、いわゆる準事業など、特定貸付事業に該当しない場合には、上記のように期間合算はできませんが、その取得した土地等は、「3年以内に取得したモノに該当しない」という取扱いをすることができます(当然、特定貸付事業の場合も)。

租税特別措置法施行令(一部抜粋メチャクチャ加工)
第40条の2 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
9 Yさんが相続開始前3年以内に開始した相続又はその相続に係る遺贈により、貸付事業の用に供されていた宅地等を取得し、かつ、その取得の日以後、貸付事業の用に供していた場合における当該宅地等は、「新たに事業の用に供された宅地等に該当しないものとする」

他に3年以内新規貸付事業用宅地等がある場合

3年以内に相続で取得した貸付事業の用に供された宅地等は、上記のとおり、

【イ】その貸付事業が特定貸付事業に該当する場合には、2人の亡くなった方の貸付期間を合算して3年超、という判断ができる、ということです。

【ロ】その貸付事業が特定貸付事業に該当しない場合でも、「相続で3年以内に取得した」モノについては「3年以内に貸付事業を開始したモノではない」とするとすることができます。

【イ】の場合も【ロ】の場合も、貸付事業用宅地等の適用が受けられるのは同じですが、相続で取得したA土地の他に、Yさんが3年以内に自分で貸付事業を開始したB土地がある場合、

【イ】の場合には、Yさんが「期間合算」により「相続開始の日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業を行っていた方」に該当するため、B土地も適用対象となります。

【ロ】の場合には、Yさんが特定貸付事業を営んでいないため「相続開始の日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業を行っていた方」に該当せず、B土地は適用対象外となります。

想う相続税理士

期間合算ができるのは、特定貸付事業に該当する場合のみですので、ご注意を。