不整形地補正率を適用した評価額が理論的にオカシイかどうかを確認する

相続税専門税理士の富山です。

今回は、不整形地の評価について、お話します。

---

相続税専門税理士に任せてスッキリ！
相続税専門税理士が直接対応
事前予約で土日祝日夜間対応可能
明確な料金体系＋スピード対応

富山広道相続税専門税理士事務所

想う相続税理士　お客様の声　プロフィール　事務所案内　サービスと料金　お問い合わせ後の流れ　【毎日更新】相続税専門税理士ブログ

または はこちらから

---

形が悪い土地は使い勝手も悪い

形が悪い土地（不整形地）は、キレイな真四角の土地に比べると、土地全体を1つの土地として活用することが難しかったりします。

つまり、同じ立地・面積の土地でも、価値が低いと考えられます。

そこで、不整形地については、その不整形（形の悪さ）の程度、位置及び地積の大小等に応じて定められた「不整形地補正率」を適用して評価します（その分、評価額が下がります）。

不整形地補正率を適用しない場合がある（路線と平行に分ける）

上図のような不整形地の場合には、「乙」（道路奥）と「甲・丙」（道路手前）に分けて評価します。

そして、その各評価額を合計した金額を、上図の不整形地の評価額とします。

不整形地補正率を適用しない場合がある（路線と垂直に分ける）

上図のような不整形地の場合には、「甲」（左）と「乙」（右）に分けて評価します。

そして、その各評価額を合計した金額を、この不整形地の評価額とします。

土地を追加したら評価額が安くなるのはオカシイ

【図１】の不整形地は、
甲＋丙＝40,000,000円
乙＝2,656,800円
（甲＋丙）＋乙＝42,656,800円
となります。

仮に、不整形地として評価した場合には、
甲＝36,000,000円
乙＋丙＝7,280,000円
甲＋（乙＋丙）＝43,280,000円
かげ地割合：45%
不整形地補正率：0.82
となり、
43,280,000円×0.82＝35,489,600円
となります。

これだと、評価方法に従って計算しているようですが、評価が安くなり過ぎてしまうのです。

帯状部分を有する土地について、形式的に不整形地補正を行うとかげ地割合が過大となり、帯状部分以外の部分を単独で評価した価額(40,000千円)より低い不合理な評価額となるため、不整形地としての評価は行いません。

甲＋丙の評価額が40,000,000円なのに、それに乙を加えたら、甲＋丙＋乙＝35,489,600円とそれよりも安くなってしまう、というのはオカシイ、ということです。