相続税専門税理士の富山です。
今回は、書類に記載された面積でちゃんと相続税の申告をしても、税務署に認められない場合がある、ということについて、お話します。
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建物の面積には制限（上限）がある
墨田区HP（一部抜粋）
建蔽率は、建築面積の敷地面積に対する割合です。
建蔽率（％）＝（建築面積／敷地面積）×100
容積率は、延べ面積の敷地面積に対する割合です。
容積率（％）＝（延べ面積／敷地面積）×100
たとえば、300％の地域では、建築物の延べ面積は敷地面積の3倍までで、敷地が100平方メートルとすると建築物は300平方メートルまで建てられます。各階を60平方メートルずつとすると総5階が建てられます。
相続財産の中にA土地と、A土地の上に建っているB建物があるとします。
A土地は路線価地域にあるのですが、市区町村役場で取得した「固定資産評価証明書」の地積（225㎡）を元に評価しました。
このA土地は容積率の制限が300%の地域に所在するのですが、B建物の延べ面積がA土地の面積の4倍（900㎡＝225㎡×4）あったらどうでしょうか？
上記にあるとおり、「300％の地域では、建築物の延べ面積は敷地面積の3倍まで」ですので、B建物の延べ面積は225㎡×3＝675㎡以下でなければならないハズです。
縄伸びが発生している可能性がある
このような場合、土地の面積が間違っている、本当はもっと広い（「縄伸び」と言います）という可能性があります。
容積率300％の地域に建つ900㎡の建物ということは、容積率ギリギリで建築されたとしても、その敷地の面積は900㎡÷3＝300㎡ということになります。
少なくとも300㎡△225㎡＝75㎡は面積がズレているようです（固定資産評価証明書の面積よりも実際にはさらに75㎡以上広い土地のようです）。
つまり、225㎡で相続税の申告をすると、財産の過少申告になってしまう、ということになります（相続税の申告書の提出後、税務署に指摘される可能性があります）。
建築計画概要書を入手してみる
このように、パッと見で建築基準法違反（違法建築）になっている場合には、実際には違反（違法）な建築ではなく、土地の面積が間違っている可能性がありますので、市区町村役場で「建築計画概要書」を取得して、そこに記載されている「敷地面積」を確認してみましょう。
想う相続税理士秘書
建蔽率は制限が緩和されている場合がある
「角地緩和」というものがあります。
これは、本来の建蔽率よりも、上限が10%プラスされるもので、例えば、第一種住居地域で、建蔽率が60%の地域だったとしても、角地緩和が適用されると、60%＋10%＝70%となります。
ですから、「建蔽率が60%の地域にある100㎡の土地に70㎡の建物が建っているのはオカシイ。これも縄伸びだ」と思ったら、角地緩和で70%まで建てられる（から問題ない）、ということもあるのです。
想う相続税理士
