「またがる」土地についての地積規模の大きな宅地の評価の適用可否

相続税専門税理士の富山です。

今回は、「何か」と「何か」に「またがっている」土地に対する地積規模の大きな宅地の評価の適用について、お話します。

「地積規模の大きな宅地」に該当すると評価額が下がる

国税庁HP・タックスアンサー（一部抜粋）
No.4609 地積規模の大きな宅地の評価
地積規模の大きな宅地とは
地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500平方メートル以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000平方メートル以上の地積の宅地をいいます。

三大都市圏なら500㎡、三大都市圏以外なら1,000㎡以上の土地の場合、一定の要件に該当すれば、「規模格差補正率」の適用により、土地の評価が下がります。

広ければ広いほど、土地の評価が下がりますが、ギリギリ500㎡・1,000㎡でも、20%評価が下がります。

用途地域が「工業専用地域」と「それ以外の地域」にまたがっている場合

（注1）　次の（1）から（4）のいずれかに該当する宅地は、地積規模の大きな宅地から除かれます。
（2）　都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地

上記にあるとおり、工業専用地域に所在する土地は、地積規模の大きな宅地の評価の適用対象外です。

では、土地の一部のみが工業専用地域に所在する場合は、どうなるのでしょうか？

国税庁HP・質疑応答事例（一部抜粋）
評価対象となる宅地が2以上の用途地域にわたる場合には、その宅地の全部がその宅地の過半の属する用途地域に所在するものと判定します。

工業専用地域の占める地積の割合が50%未満であれば、「工業専用地域に所在する土地」扱いとはならず、要件を満たせば、（工業専用地域以外の部分だけではなく）土地全体が地積規模の大きな宅地の評価の適用対象となります。

指定容積率が「400%以上の地域」と「400%未満の地域」にまたがっている場合

（注1）　次の（1）から（4）のいずれかに該当する宅地は、地積規模の大きな宅地から除かれます。
（3）　指定容積率が400パーセント（東京都の特別区においては300パーセント）以上の地域に所在する宅地

東京都の特別区を除くと、上記にあるとおり、指定容積率が400%以上の地域に所在する土地は、地積規模の大きな宅地の評価の適用対象外です。

では、土地の一部のみが、指定容積率が400%以上の地域に所在する場合は、どうなるのでしょうか？

評価対象となる宅地が指定容積率の異なる2以上の地域にわたる場合には、各地域の指定容積率に、その宅地の当該地域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計により容積率を判定します。

上図のような場合には、

となり、400%未満となるため、「指定容積率が400%以上の地域に所在する土地」扱いとはならず、要件を満たせば、（指定容積率が400%未満の地域の部分だけではなく）土地全体が地積規模の大きな宅地の評価の適用対象となります。

「『普通商業・併用住宅地区』または『普通住宅地区』」と「それ以外の地区」にまたがっている場合

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地
「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地のうち、普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区に所在するものとなります。

上記にあるとおり、路線価地域に所在する土地については、普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区以外の地区に所在する土地は、地積規模の大きな宅地の評価の適用対象外です。

では、土地の一部のみが、普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区以外の地区に所在する場合は、どうなるのでしょうか？

評価対象となる宅地の接する正面路線が2以上の地区にわたる場合には、その宅地の過半の属する地区をもって、その宅地の全部が所在する地区と判定します。

普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区以外の地区の占める地積の割合が50%未満であれば、「普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区以外の地区に所在する土地」扱いとはならず、要件を満たせば、（普通商業・併用住宅地区または普通住宅地区の部分だけではなく）土地全体が地積規模の大きな宅地の評価の適用対象となります。