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3年以内新規貸付宅地等に生計一親族が絡む場合の注意点

相続税専門税理士の富山です。

今回は、相続税の申告における貸付事業用宅地等(小規模宅地等の特例)の3年縛りについて、生計一親族が絡む場合の注意点について、お話します。

相続人の生活基盤となる宅地等は相続税が安くなる

相続税の申告において、一定の居住用または事業用の宅地等は、小規模宅地等の特例の適用により、8割引き評価、または、5割引き評価することができます。

評価が下がる分、相続税が安くなります。

事業用の宅地等の中の「貸付事業用宅地等」に該当すると、200㎡まで5割引きで評価することができます。

この貸付事業用宅地等には2パターンあり、
亡くなった方の貸付事業の用に供されていた宅地等
だけでなく、
亡くなった方と生計を一にしていた亡くなった方の親族の貸付事業の用に供されていた宅地等
も含まれます。

この後者のパターンで適用を受けるためには、
事業継続要件(相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その宅地等に係る貸付事業を行っている)
保有継続要件(その宅地等を相続税の申告期限まで有している)
を満たす必要があります。

貸付事業用宅地等に対する3年縛りの課税強化

ザックリ言うと、この貸付事業用宅地等については、平成30年度税制改正により、

  1. 3年以内に貸付事業の用に供した宅地はダメ
  2. 3年を超えて貸付事業の用に供していた宅地はOK
  3. 3年を超えて特定貸付事業を行っていた場合には、3年以内に貸付事業の用に供した宅地もOK
という要件が追加されました。

上記で貸付事業用宅地等には2パターンある、とお伝えしました。

貸付事業を行っているのが「亡くなった方」「生計一親族」のパターンです。

この改正追加要件の③の要件を満たすかどうか検討する際、

A=「3年を超えて事業を行っている人」が誰か(亡くなった方か生計一親族か)
B=「3年以内に事業を開始した人」が誰か(亡くなった方か生計一親族か)
が問題となります。

AさんとBさんは同じ人じゃないとダメ

租税特別措置法関係通達
69の4-24の6 特定貸付事業を行っていた「被相続人等の当該貸付事業の用に供された」の意義
措置法第69条の4第3項第4号の特定貸付事業を行っていた「被相続人等の当該貸付事業の用に供された」とは、特定貸付事業を行っていた被相続人等が、宅地等をその自己が行っていた特定貸付事業の用に供した場合をいうのであって、次に掲げる場合はこれに該当しないことに留意する。
(1) 被相続人が特定貸付事業を行っていた場合に、被相続人と生計を一にする親族が宅地等を自己の貸付事業の用に供したとき
(2) 被相続人と生計を一にする親族が特定貸付事業を行っていた場合に、被相続人又は当該親族以外の被相続人と生計を一にする親族が宅地等を自己の貸付事業の用に供したとき

上記に「自己が行っていた」とあるとおり、特定貸付事業を行っていたAさんと、3年以内新規貸付事業を行っていたBさんは、同一人物である必要があります。

想う相続税理士

生計一親族が3年以内に新規貸付事業を行っていた土地がある場合、亡くなった方が3年を超えて特定貸付事業を行っていても、③の要件は満たさない(上記通達(1)のパターン)、ということです(その逆(上記通達(2)のパターン)も同じ)。