亡くなった方の家が建っていなくても亡くなった方の居住用宅地等に該当する場合

相続税専門税理士の富山です。

今回は、相続税申告における小規模宅地等の特例の適用について、お話します。

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相続税の申告における小規模宅地等の特例とは？

相続税の計算においては、一定の居住用または事業用の宅地等について、その評価額を80%または50%減額して申告することができる「小規模宅地等の特例」という制度があり、大きくは「（１）特定事業用宅地等」「（２）特定同族会社事業用宅地等」「（３）特定居住用宅地等」「（４）貸付事業用宅地等」の4つの適用パターンがあります。

特定居住用宅地等は、亡くなった方等が居住していたことが要件

「（１）特定居住用宅地等」の場合、

①のパターンが一番多いと思いますが、実際に「亡くなった方の居住の用に供されて」いなかった場合でも、①に該当する場合があります。

土地区画整理事業における仮換地指定によりやむを得ず住めなくなった場合

租税特別措置法関係通達（一部抜粋）
69の4-3 公共事業の施行により従前地及び仮換地について使用収益が禁止されている場合
特例対象宅地等には、個人が被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人等の居住用等に供されていた宅地等（以下「従前地」という。）で、公共事業の施行による土地区画整理法に規定する仮換地の指定に伴い、当該相続の開始の直前において従前地及び仮換地の使用収益が共に禁止されている場合で、当該相続の開始の時から相続税の申告書の提出期限までの間に当該被相続人等が仮換地を居住用等に供する予定がなかったと認めるに足りる特段の事情がなかったものが含まれることに留意する。

区画整理により、元々住んでいた土地（従前地）が使用禁止となり、新しく割り当てられた土地（仮換地）も使用禁止であった場合には、相続開始時点で更地の状態であったとしても、「仮換地を居住用に供する予定がなかったと認めるに足りる『特段の事情』」がない限り、小規模宅地等の特例の適用の可能性があります。

小規模宅地等の特例の適用が不可となる「特段の事情」

（注） 被相続人等が仮換地を居住用等に供する予定がなかったと認めるに足りる特段の事情とは、例えば、次に掲げる事情がある場合をいうことに留意する。
（1） 従前地について売買契約を締結していた場合
（2） 被相続人等の居住用等に供されていた宅地等に代わる宅地等を取得（売買契約中のものを含む。）していた場合
（3） 従前地又は仮換地について相続税法第6章《延納又は物納》に規定する物納の申請をし又は物納の許可を受けていた場合

そこに住むのはあきらめて、売る契約をしていたり、他に住む土地を買ったり（買う契約をしていたり）、物納を申請している場合には、その土地は「居住の用に供する予定がなかった土地」と判断され、「居住の用に供されていた土地」には該当しなくなります。

逆に言うと、このような事情に該当しなければ、実際に建物が建っていなくても、特定居住用宅地等として、小規模宅地等の特例の適用の可能性がある、ということになります。

租税特別措置法関係通達（一部抜粋加工）
69の4-8 居住用建物の建築中等に相続が開始した場合
被相続人等の居住の用に供されると認められる建物（被相続人又は被相続人の親族の所有に係るものに限る。）の建築中に、又は当該建物の取得後被相続人等が居住の用に供する前に被相続人について相続が開始した場合には、当該建物の敷地の用に供されていた宅地等が居住用宅地等に当たるかどうか及び居住用宅地等の部分については、69の4-5《事業用建物等の建築中等に相続が開始した場合》（「当該相続開始直前において当該被相続人等の当該建物等に係る事業の準備行為の状況からみて当該建物等を速やかにその事業の用に供することが確実であったと認められるときは、当該建物等の敷地の用に供されていた宅地等は、事業用宅地等に該当するものとして取り扱う」）に準じて取り扱う。