賃貸不動産の不動産管理会社への移行が進む？

不動産は、通常、評価額が大きいため、相続税の負担が大きくなりがち

遺産分けでは、特定の方が相続することが多く（共有は避けるべき場合が多いため）、バランスが取りにくくなる要因となる

財産に占める不動産の割合が高い方は、ご自分にもしものことがあった場合に、相続税がどれぐらいかかるかを確認しておかないと、相続人の方が納税で苦しむリスクがある

アパートなどの賃貸物件の建築により相続税対策をする場合があるが、これは、建物については、建築にかけた金額と、相続税の申告における評価額と間に差があるから

例えば、建物を１億円で建築した場合には、固定資産評価額が大体6割ぐらいになると言われているので、約6,000万円ぐらいの評価額になる

1億円持っていたら1億円に対して相続税が課税されるのに、約4,000万円も課税対象を減らすことができる

これがアパートなどの賃貸物件で、入居者がいる場合には、さらに3割引き（約4,200万円）で評価できる

土地についても、上に賃貸物件が建つことで、土地の価値（自由に使える度合い）が下がり、安く評価できる

建築資金がなければ、金融機関からの借入金により資金を調達することになる

借入金は土地や預貯金などのプラスの財産からマイナス（「債務控除」と言います）できるため、相続税が安くなる

借入金があるから安くなるのではない

1億円借入しても、1億円の預金があれば、借入しないのと基本的には同じ

その1億円の預金が上記でお話したように、約6,000万円（貸せば約4,200万円）の建物に形を変えたり、上に賃貸物件が建つことで、土地の評価額が下がることにより、相続税対策になる

相続税対策として賃貸物件を建築した場合、入居者が入っていなかったり、家賃が下がってしまっていたりすると大変だが、ずっと順調に入居者が入っていて、家賃もそれほど下げずに済んでいる場合には、あらためて税負担について検討する必要がある

建物や構築物などの減価償却が終わり（もう減価償却費が計上できなくなり）、借入金の返済も終わる（支払利息の計上がなくなる）となると、経費が少なくなるため、かなり利益が出てくる、所得税の負担が高くなる

借入金が減っていると、上記の相続税の節税効果も薄まってくる

そのような場合には、個人の所得として儲けを申告（確定申告）するのではなく、法人の所得として法人税を納めることも検討すべき

「それなら最初から会社で建築した方がよかった」というケースもあるかもしれないが、会社で建築する場合、建築後3年以内に相続が発生すると、上記の相続税の節税効果が期待できない（固定資産評価額ベースの安い金額で建物を評価できない）点に注意が必要