足利市で相続税申告相談税理士をお探しの方へ!土地と建物を別々の親族が所有している場合には注意!

権利金の認定課税

今回は、「権利金の認定課税」というものについてお話します。

足利市で相続税申告相談税理士をお探しの方へ!権利金の認定課税って何?

想う相続税理士

「タダで土地を借りる」なんてことは、普通ないですよね?

でも、親族間なら、そういうことがあると思います。

このタダで借りることを「使用貸借」と言うのですが、この使用貸借、原則的な考え方としては、タダで借りた方(ほう)の人(厳密には、借りる時に支払うべき「権利金」を支払わないで借りた人)に「贈与税」が課税されます。

その権利金を支払わずに済んだということは、その分、得しているんですからね。

これを、「権利金の認定課税」と言います。

足利市で相続税申告相談税理士をお探しの方へ!親子間の土地の賃貸借でも、お金を払わないと、権利金の認定課税が起きる?

でも、この使用貸借については、国税庁から「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」という通達が出ています。

想う相続税理士

(使用貸借による土地の借受けがあった場合)
1 建物又は構築物(以下「建物等」という。)の所有を目的として使用貸借による土地の借受けがあった場合においては、借地権(建物等の所有を目的とする地上権又は賃借権をいう。以下同じ。)の設定に際し、その設定の対価として通常権利金その他の一時金(以下「権利金」という。)を支払う取引上の慣行がある地域(以下「借地権の慣行のある地域」という。)においても、当該土地の使用貸借に係る使用権の価額は、零として取り扱う
この場合において、使用貸借とは、民法(明治29年法律第89号)第593条に規定する契約をいう。したがって、例えば、土地の借受者と所有者との間に当該借受けに係る土地の公租公課に相当する金額以下の金額の授受があるにすぎないものはこれに該当し、当該土地の借受けについて地代の授受がないものであっても権利金その他地代に代わるべき経済的利益の授受のあるものはこれに該当しない。

想う相続税理士

「使用権の価額は、零として取り扱う」とあります。

例えば、親の土地の上に、子供がアパートを建てている場合、親子間なんで、権利金も地代も払わないですよね。

ということは、子供がその分「得している=贈与を受けている」訳なんですが、その課税はしませんよ、ということなんです。

足利市で相続税申告相談税理士をお探しの方へ!土地の持ち主である親が亡くなった場合のその土地の評価は?

上記の例の通り、アパートの建物を子供、その敷地を親が所有していて、その親が亡くなった場合、その敷地はどのように評価するのでしょうか?

「子供に貸している」分の借地権相当額をマイナスして土地を評価できるのでしょうか?

想う相続税理士

(使用貸借に係る土地等を相続又は贈与により取得した場合)
3 使用貸借に係る土地又は借地権を相続(遺贈及び死因贈与を含む。以下同じ。)又は贈与(死因贈与を除く。以下同じ。)により取得した場合における相続税又は贈与税の課税価格に算入すべき価額は、当該土地の上に存する建物等又は当該借地権の目的となっている土地の上に存する建物等の自用又は貸付けの区分にかかわらず、すべて当該土地又は借地権が自用のものであるとした場合の価額とする

想う相続税理士

「自用のものであるとした場合の価額とする」とある通り、借地権は考慮できませんからね。

足利市で相続税申告相談税理士をお探しの方へ!先に建物だけの贈与があった場合でもそうなのか?

元々親が建物と敷地の両方を所有していたアパートについて、建物だけ子供が贈与を受け(相続税対策でやる場合があります)、その後、敷地を相続した場合、この「自用のものであるとした場合の価額」で良いかという点については、疑問が残ります。

昔からの入居者がそのままいる場合です。

アパートの敷地を評価する場合、「貸家建付地」と言って、借家権割合と、借地権割合を考慮して計算します。

敷地を所有している地主さんの権利割合は、借地権割合が60%だとすると、「100%△(借家権割合30%×借地権割合60%)=88%」として計算されます。

1,000万円の相続税評価額の土地であれば、1,000万円×88%=880万円で計算します。

つまり、土地を評価する際、入居者の権利分12%を控除して計算できるのです。

この入居者の権利は、アパートの敷地の所有者に相続による変更があったとしても、消滅しないはずです。

ということは、地主さんの権利割合は、100%(自用のもの)ではないはずです。

想う相続税理士

足利市で相続税申告相談税理士をお探しの方へ!個人間の使用貸借に限定した話です!

想う相続税理士

この通達は、個人間の賃貸借で、使用貸借(タダ貸し)について規定したものですから、法人が登場したり、地代(厳密には、固定資産税相当額を超えた地代)を支払っている場合には、適用されません(つまり、贈与税課税の話が出てくる)ので、ご注意を。

標題のことについては、次のとおり定め、今後処理するものからこれによることとしたので、通達する。
なお、この取扱いは、個人間の貸借関係の実情を踏まえて定めたものであるから、当事者のいずれか一方が法人である場合のその一方の個人については、原則として、従来どおり法人税の取扱いに準拠して取り扱うこととなることに留意されたい。
(趣旨)
建物又は構築物の所有を目的とする使用貸借に係る土地に関する相続税及び贈与税の取扱いについて所要の整備を図ることとしたものである。

足利市の今!無量院で「薬師様のお祭りと花まつり」が開催されるよ!

所在地

足利市葉鹿町2003

日時

2019年4月7日(日)13時~16時

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