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3年以内に特定貸付事業になった場合、小規模宅地等の特例は適用OK?

想う相続税理士、富山です。

今回は、相続税の申告における小規模宅地等の特例(貸付事業用宅地等)の適用に係る、特定貸付事業の要件について、お話します。

相続税が課税されると酷な財産もある

相続税の納税は、現金一括納付が原則です。

それができない場合には、延納や物納も認められます。

しかし、相続税をダイレクトに課税されたら、相続人が生活できなくなってしまう、という財産もあります。

そういった財産については、無税にするとまではいきませんが、課税を軽減する措置が取られています。

具体的には、亡くなった方やその方と生計を一にしていた親族の居住用または事業用の宅地です。

これらに相続税がかかり、納税資金がない場合、物納で対応しようにも、物納してしまったら、住むところが亡くなったり、仕事ができなくなったりしてしまう可能性があります。

延納で対応しても、収入が無かったら払えません。

そこで、このような宅地については、一定の要件に該当する場合、適用できる面積に限度はありますが、5割引き評価、または、8割引き評価で相続税を計算することができる、「小規模宅地等の特例」という制度があります。

慌てて不動産賃貸を始めても特例の適用は不可

平成30年度の税制改正により、相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された事業用の宅地等について、適用の制限が盛り込まれました。

相続税の節税目的で、亡くなる直前に不動産賃貸を始めても、貸付事業用宅地等としての適用は認められない場合がある、ということです。

ザックリ言うと、

  1. 3年以内に貸付事業の用に供した宅地はダメ
  2. 3年を超えて貸付事業の用に供していた宅地はOK
  3. 3年を超えて特定貸付事業を行っていた場合には、3年以内に貸付事業の用に供した宅地もOK
です。

特定貸付事業=貸付事業のうち「準事業」以外のモノ
準事業=事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うモノ
です。

想う相続税理士秘書

3年以内に特定貸付事業になった場合にはどうなる?

3年以内に新規貸付した宅地については、上記の③の要件を満たす必要があります。

つまり、亡くなった方が3年を超えて特定貸付事業を行っていたかどうかが要件となります。

3年を超えて貸付事業を行っていたけれども準事業レベルで、3年以内に賃貸物件を増やして事業的規模になったことにより特定貸付事業に該当することになった、という場合、その3年以内に賃貸を開始した物件は、特例の適用対象となるのでしょうか?

答えは「ノー」です。

想う相続税理士

確かに、死亡日時点では特定貸付事業を行っていて、その一部が3年を超えて賃貸されていますが、特定貸付事業としては3年を超えて継続して行われていないため、要件を満たしません。