相続税専門税理士の富山です。
今回は、令和８年度税制改正大綱における「相続税等の財産評価の適正化」について、お話します。
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貸付用不動産の相続税評価額は時価ではない？
令和８年度税制改正大綱 令和７年１２月１９日 自由民主党 日本維新の会（一部抜粋加工）
相続税法の時価主義の下、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額との乖離の実態を踏まえ、その取引実態等を考慮し、次の見直しを行う。
借入金によりアパートを建築する場合、「借入金の金額（購入金額）」と「新築のアパートの相続税評価額」には大きな開きが出ます。
この大きな開きは、相続税の節税につながります。
アパートを建築した場合、まず、建物の評価が、固定資産税評価額ベースとなります。
建物の固定資産税評価額は、市区町村役場が、建築金額（借入金額）の六掛け前後で評価します。
賃貸割合が100%であれば、30%減の借家権控除も適用することができます。
1億円の借入金でアパートを建築した場合、
1億円×60%×（100%△30%）＝4,200万円（概算）
となります。
1億円の借入金は債務控除（財産から差し引く）ことができるため、セットで考えると、
4,200万円△1億円＝△5,800万円
となり、財産の総額を大きく減らすことができます。
結果的に、相続税が大幅に下がります。
亡くなる前5年以内？
① 被相続人等が課税時期前５年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。
「固定資産税評価額ベースではなく、通常の取引価額ベースで評価する」ということなのですが、亡くなる前5年以内に新築や取得をした場合に限られます。
通常の取引価額
（注）上記の課税時期における通常の取引価額に相当する金額については、課税上の弊害がない限り、被相続人等が取得等をした貸付用不動産に係る取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の 100 分の 80 に相当する金額によって評価することができることとする。
「通常の取引価額」については、課税上の弊害がなければ「取得価額×地価の変動等を考慮×80%」でもOKです。
適用開始はいつ？
（注）上記の改正は、令和９年１月１日以後に相続等により取得をする財産の評価に適用する。
相続については、来年以降の相続が対象となります。
つまり、今年の相続であれば適用されません。
セーフになる建物の建築とは？
ただし、上記①の改正については、当該改正を通達に定める日までに、被相続人等がその所有する土地（同日の５年前から所有しているものに限る。）に新築をした家屋（同日において建築中のものを含む。）には適用しない。
この改正を通達に定める日までに新築をした建物・同日において建築中の建物についても適用されません。
想う相続税理士
