相続税専門税理士の富山です。
今回は、セットバックについて、お話します。
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セットバックを必要とする宅地は安く評価できる
財産評価基本通達に、次のような規定があります。
財産評価基本通達（一部抜粋）
24-6 セットバックを必要とする宅地の評価
建築基準法第42条第2項に規定する道路に面しており、将来、建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、その宅地について道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。
（算式）
将来、建物の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分の地積／宅地の総地積×0.7
上記にあるとおり、「将来、建物の建替え時等に同法（建築基準法）の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない」場合に、その宅地を後退（セットバック）しなければならないケースがあります。
そのケースに該当すると、現状では、所有している土地に新たに建物を建てることができず、建てるためには、道に向かって、後ろに下がる、引っ込む（セットバックする）必要があるのです。
引っ込んだ部分は道路となります（道路として取り扱われます）。
ということは、土地の面積が減ります。
正確には、宅地として使える土地、建物を建てる際の建ぺい率や容積率の基準となる面積が減ります。
それなら、セットバックする必要がある部分は無いものと考えて、ゼロ評価すればいいのでしょうか？
いえいえ、建物を建て替えたりしなければ、土地全体を今までどおりに使うことができます。
そこで、上記通達の（算式）のとおり、「セットバックが必要な面積に対応する部分の70%を減額する」という評価となっています。
セットバックが必要な土地の見分け方は？
どこまでセットバックする必要があるかというと、道路の中心線から2mです。
ということは、「道路のこっち側が2m、道路の向こう側が2m」ということだから、「2m＋2m＝4m」となるため、道路の幅（幅員）が4m未満の場合には、セットバックが必ず必要になる、ということなのでしょうか？
例えば、接道する道路の幅を測ったら、3mだったとします。
この場合、
- 3m÷2（こっち側・向こう側）＝1.5m
- 2m△1.5m＝0.5m
セットバックが終わっていたら評価減は適用できない！
そうとは限りません。
道路のこっち側が、既に道路の中心線から2mあることもあります。
つまり、現状の土地が、既にセットバック済である、というケースです。
幅3mの道路のうち、こっち側は、道路の中心線から2mあり、向こう側は、1mしかない、ということです。
つまり、道路の向こう側は、建物を建て替える場合、1mのセットバックが必要、ということです。
想う相続税理士
