相続税専門税理士の富山です。
今回は、同族会社に土地を貸す場合の「地代の設定」と「相続税申告」との関係について、お話します。
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相続税申告を見据えた地代の設定
個人が所有する土地を、同族会社に貸すケースは珍しくありません。
この場合、会社は地代を支払い、個人には地代収入が発生します。
地代は会社の経費、個人の不動産所得という関係になりますが、「会社の資金繰りをラクにしたい」「個人の所得税を抑えたい」という心理が働くと、地代の金額をゼロにしたり、低く設定しがちです。
しかし、それにより、将来の相続税が高くなることがあります。
理由は、土地の評価・申告方法にあります。
賃貸借の実態があり、適正な地代が支払われていれば、土地は「貸宅地（底地）」として評価され、「自用地価額×（1−借地権割合）」まで圧縮されます。
例えば、借地権割合60％の地域にある自用地評価額が1億円の土地について、借地権を満額で計算できれば、借地権6,000万円・貸宅地4,000万円となり、評価額が60%減される効果が見込めます。
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一方で、地代の金額が著しく低かったりすると、借地権が認められないことにより自用地評価額で申告することになるリスクが高まります。
結果として、相続税の負担が膨らむ恐れがあるのです。
小規模宅地の特例の適用にも注意
また、相続税申告においては、一定の要件を満たすと「小規模宅地等の特例」を適用することができます。
一定の同族会社に貸している土地については、「特定同族会社事業用宅地等」に該当すれば、400㎡まで80%減で申告することができます。
先ほどの借地権割合60%の地域の貸宅地4,000万円であれば、面積が330㎡以内だとすると、4,000万円×80%＝3,200万円を減額することになり、減額後の金額は800万円となります。
1億円の土地が800万円になってしまうのです。
この小規模宅地等の特例についても、地代の金額が著しく低かったりすると、適用が認められない可能性があります。
適正な地代の設定をしても払えなかったらどうなる？
「では、地代を高くすればいいのか？」というと、そんな単純な話ではありません。
地代の支払は会社の資金繰りを圧迫します。
さらに厄介なのは、払えない地代を積み上げてしまうことです。
会社側で未払計上され、個人側では「未収入金（会社に対する『貸付金』）」が膨らみます。
この貸付金は、相続税の課税対象となってしまうので、注意が必要なのです。
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