相続税専門税理士の富山です。
今回は、相続税の申告における、小規模宅地等の特例に係る「特定貸付事業」要件について、お話します。
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相続税の申告における小規模宅地等の特例とは？
相続税の計算においては、一定の事業用または居住用の宅地等について、その評価額を80%または50%減額して申告することができる「小規模宅地等の特例」という制度があり、大きくは「（１）特定事業用宅地等」「（２）特定同族会社事業用宅地等」「（３）特定居住用宅地等」「（４）貸付事業用宅地等」の4つの適用パターンがあります。
この中の「（４）貸付事業用宅地等」の適用パターンの場合に、「特定貸付事業」要件が求められるケースがあります。
特定貸付事業とは？
租税特別措置法（一部抜粋加工）
第69条の4 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
四 貸付事業用宅地等 被相続人等の事業（不動産貸付業その他政令で定めるものに限る。以下この号において「貸付事業」という。）の用に供されていた宅地等で、次に掲げる要件のいずれかを満たす当該被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したもの（特定同族会社事業用宅地等及び相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等（相続開始の日まで3年を超えて引き続き政令で定める貸付事業を行つていた被相続人等の当該貸付事業の用に供されたものを除く。）を除き、政令で定める部分に限る。）をいう。
上記の措置法の貸付事業用宅地等に係る部分には、「特定貸付事業」という言葉は出てきません。
租税特別措置法施行令（一部抜粋）
第40条の2 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
19 法第69条の4第3項第4号に規定する政令で定める貸付事業は、同号に規定する貸付事業（次項において「貸付事業」という。）のうち準事業以外のもの（第21項において「特定貸付事業」という。）とする。
「貸付事業のうち準事業以外のもの」が「特定貸付事業」です。
特定貸付事業は継続性が求められる
「相続開始の日まで3年を超えて引き続き政令で定める貸付事業（特定貸付事業）を行つていた被相続人等」であれば、「相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等」であったとしても、小規模宅地等の特例の適用OK、ということになるのですが、「相続開始の日まで3年を超えて引き続き」とあるように、「特定貸付事業」の状態が継続することが条件となります。
途中で事業規模が縮小して、準事業に該当してしまうと、「準事業以外のもの」要件を満たさなくなってしまうため、小規模宅地等の特例が適用できなくなってしまいます。
想う相続税理士秘書
3年超特定貸付事業と3年以内新貸付事業は同一人物で判定
小規模宅地等の特例に係る貸付事業の「事業主」は、
A：亡くなった方
B：亡くなった方の生計一親族
です。
Aのみが3年超特定貸付事業要件を満たしている場合に、3年以内新貸付事業用地でも小規模宅地等の特例が適用OKとなるのは、Aが事業主となっている土地のみです。
Bが事業主となっている土地には適用不可です。
逆に、Bのみが3年超特定貸付事業要件を満たしている場合には、Aの3年以内新貸付事業用地は適用不可です。
想う相続税理士
租税特別措置法関係通達
69の4-24の3 新たに貸付事業の用に供されたか否かの判定
（1） 継続的に賃貸されていた建物等につき賃借人が退去をした場合において、その退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、賃貸されていたとき（新たな賃借人が入居するまでの間、当該建物等を貸付事業の用以外の用に供していないときに限る。）
（2） 継続的に賃貸されていた建物等につき建替えが行われた場合において、建物等の建替え後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、賃貸されていたとき（当該建替え後の建物等を貸付事業の用以外の用に供していないときに限る。）
（3） 継続的に賃貸されていた建物等が災害により損害を受けたため、当該建物等に係る貸付事業を休業した場合において、当該貸付事業の再開のための当該建物等の修繕その他の準備が行われ、当該貸付事業が再開されていたとき（休業中に当該建物等を貸付事業の用以外の用に供していないときに限る。）
