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子供に家を建てさせるための農地転用贈与をした場合の土地評価の注意点

想う相続税理士、富山です。

今回は、農地法第5条の許可を受けて子供に農地を贈与した場合の、贈与税の申告の注意点について、お話します。

農地には勝手に家を建てられない

原則として、農地に家を建てることはできません。

農地を宅地に変更(「転用」と言います)する必要があります。

所有権の移転などに伴い農地を宅地に転用する場合には、農地法第5条の規定により、知事又は農林水産大臣の許可を受ける必要があります(一定の場合には農業委員会への届出で可)。

贈与した時は農地だから贈与税は安い?

この場合、親から子供に農地を贈与し、子供が造成などを行い宅地に変更します。

結果的にそこに家が建ち、宅地になるワケですが、贈与した時点では農地、ということになります。

そうすると、贈与税の申告における土地の評価も、従前の農地としての評価になるのではないか?と思われるかもしれません。

市街化調整区域内の農地であれば、付されている固定資産税評価額もかなり安く、農地ということであれば、その評価額は、その固定資産税評価額に倍率をかけて計算されたものとなり、かなり安い金額になります。

しかし、宅地にするための贈与です。

子供は自分のモノになってから造成などをしたとしても、宅地を手に入れています。

農地だけど宅地ベースで評価

まず、「いつ贈与があった」と考えるかがポイントとなります。

このような場合については、「転用の許可があった日」に贈与があったモノと考えます。

契約日ではありません。

相続税法基本通達
1の3・1の4共-10農地等の贈与による財産取得の時期
1の3・1の4共-10 農地法(昭和27年法律第229号)第3条第1項((農地又は採草放牧地の権利移動の制限))若しくは第5条第1項((農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限))本文の規定による許可を受けなければならない農地若しくは採草放牧地(以下1の3・1の4共-10においてこれらを「農地等」という。)の贈与又は同項第7号の規定による届出をしてする農地等の贈与に係る取得の時期は、当該許可があった日又は当該届出の効力が生じた日後に贈与があったと認められる場合を除き、1の3・1の4共-8及び1の3・1の4共-9にかかわらず、当該許可があった日又は当該届出の効力が生じた日によるものとする。

その上で、このような農地については「市街地農地」として取扱うことになります。

財産評価基本通達
36-4 市街地農地の範囲
市街地農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。
(1) 農地法第4条《農地の転用の制限》又は第5条《農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限》に規定する許可(以下「転用許可」という。)を受けた農地
(2) 市街化区域内にある農地
(3) 農地法等の一部を改正する法律附則第2条第5項の規定によりなお従前の例によるものとされる改正前の農地法第7条第1項第4号の規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたもの

国税庁ホームページ(一部抜粋)
4 市街地農地の評価
市街地農地の価額は、宅地比準方式又は倍率方式により評価します。
宅地比準方式とは、その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額からその農地を宅地に転用する場合にかかる通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額を控除した金額に、その農地の地積を乗じて計算した金額により評価する方法をいいます。

「宅地比準方式又は倍率方式」とありますが、「宅地比準方式」により評価するケースが多いものと思われます。

想う相続税理士

「転用の許可を受けた時に贈与があったと考える

その許可があった時に市街地農地に該当する

子供が贈与を受けた土地は市街地農地として評価する」

ということになります。

宅地ベースの評価額になりますから、元々付されていた農地としての固定資産税評価額をベースとした評価額よりも、かなり高くなりますので、ご注意を。