相続税専門税理士の富山です。
今回は、住宅取得等資金の非課税限度額の活用方法について、お話します。
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父母や祖父母などからの住宅取得等資金の非課税贈与特例
国税庁HP・タックスアンサー（一部抜粋加工）
No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
概要
令和6年1月1日から令和8年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得または増改築等（以下「新築等」といいます。）の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」といいます。）を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、次の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります（以下「非課税の特例」といいます。）。
非課税限度額
贈与を受けた人ごとに省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までの住宅取得等資金の贈与が非課税となります。
父母や祖父母などから住宅取得等資金の贈与を受けた場合、一定の要件を満たせば、最大で1,000万円または500万円が贈与税非課税となります。
非課税限度額は受贈者ごとの金額
上記にあるとおり、贈与者が「父母」（「父Aさん」・「母Bさん」）でも「祖父母」（「祖父Cさん」・「祖母Dさん」）でもOKです。
省エネ等住宅の場合、1,000万円まで非課税となりますが、これは「贈与を受けた人ごと」ですので、父から1,000万円・祖父から1,000万円の合計2,000万円の贈与を受けても、非課税になるのは1,000万円までです。
父Aさんから500万円・祖父Cさんから500万円の贈与であれば、合計1,000万円が全額非課税になります。
受贈者が複数いる場合
その1：受贈者が2人の場合
父Aさん・母Bさんの子であるEさん（以下「夫Eさん」とします）が、2,000万円の省エネ等住宅を取得するにあたり、その全額を住宅取得等資金の非課税贈与特例を利用して購入したいと考えているとします。
夫Eさんは、父Aさん・母Bさん・祖父Cさん・祖母Dさんからの贈与について、住宅取得等資金の非課税贈与の適用を受けることができます。
ただし、上記でお話したとおり、非課税限度額は1,000万円です。
そこで、この省エネ等住宅を妻Fさん（以下「妻Fさん」とします）と1/2ずつの共有名義にするとします。
この場合、妻Fさんが自身の「父母」（「父Gさん」・「母Hさん」）や「祖父母」（「祖父Iさん」・「祖母Jさん」）から合計1,000万円の住宅取得等資金の贈与を受ければ、その全額について非課税の適用を受けることができます。
結果として、夫婦それぞれが1,000万円ずつ非課税で贈与を受けることにより、2,000万円の省エネ等住宅を全額非課税で取得することが可能となります。
その2：受贈者が3人の場合
夫Eさんが3,000万円の省エネ等住宅を取得するにあたり、その全額を住宅取得等資金の非課税贈与特例を利用して購入したいと考えているとします。
上記「その1」の夫Eさん・妻Fさんの1/2ずつの共有名義パターンだと、非課税限度額は2,000万円です。
そこで、この省エネ等住宅を、夫Eさん・妻Fさん、さらに、夫Eさんと妻Fさんの子であるKさん（以下「長男Kさん」とします。贈与を受けた年の1月1日において18歳以上です）の計3人による1/3ずつの共有名義にするとします。
この場合、長男Kさんが、Aさん・Bさん・Cさん・Dさん・Gさん・Hさん・Iさん・Jさんから合計1,000万円の住宅取得等資金の贈与を受ければ、その全額について非課税の適用を受けることができます。
結果として、夫婦及び長男それぞれが1,000万円ずつ非課税で贈与を受けることにより、3,000万円の省エネ等住宅を全額非課税で取得することが可能となります。
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