相続税専門税理士の富山です。
今回は、単独所有の土地と共有の土地が隣り合っている場合の評価単位について、お話します。
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評価単位によって相続税は変わる
相続財産の中に、隣接するA土地とB土地があるとします。
このA土地とB土地を、それぞれ個別に評価するのか、それとも、1つの土地として（一体として）評価するのかで、その評価額は変わり、相続税も変わります。
その評価の単位となる土地の面積が1,000㎡以上（三大都市圏であれば500㎡以上）であれば、一定の要件に該当した場合、「地積規模の大きな宅地の評価」を適用することができ、最低でも2割引で評価することができます。
一体として評価することにより、奥行きが長大になったり、土地の形がイビツになれば（不整形の度合いが高くなれば）、それも土地の減価要因となります。
想う相続税理士秘書
単独所有土地と共有土地は一体評価する？
A土地は亡くなった方が単独で所有していて、B土地は亡くなった方が50%、残りの50%は他の人（イさん）が所有しているとします。
この場合、A土地とB土地は個別に評価するのでしょうか？
それとも、一体で1つの土地として評価するのでしょうか？
単独所有する土地は、自分で勝手に利用したり貸したりすることができます。
それに対し、共有で所有する土地は、他の持ち主（イさん）の許可がないと、勝手に利用したり、貸したりすることができません。
共有土地は、その利用等に制限がありますから、原則として、その制限がない単独所有土地と一体で評価するのはオカシイ（個別評価が適切）、ということになります。
単独所有土地と共有土地が一体利用されていたら？
上記のA土地とB土地は、その持分が異なるワケですが、ひとまとめで貸し付けられ、建物の敷地の用に供されているような場合だったらどうでしょうか？
国税不服審判所・公表裁決事例（一部抜粋）
(平成24年12月13日裁決)
例えば、単独所有地と共有地とが一括して建物等の敷地として貸し付けられている場合には、当該遺産分割後に当該共有地だけを独立して別途の利用に供することは通常できないことから、このような場合においては、当該各宅地の使用等に関し、共有地であることによる法律上の制約等は実質的には認められず、単独所有地と区分して評価するのは相当でないと考えられる。したがって、共有地が含まれる宅地の場合には、当該宅地の利用状況や権利関係等諸般の事情を考慮して「1画地の宅地」を判定するのが相当である。
このような場合には、一体で評価することも検討する必要があります。
想う相続税理士
