相続税専門税理士の富山です。
今回は、不整形地の評価について、お話します。
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形が悪いと土地の価値は下がる
土地の形が正方形や長方形であれば、使い勝手がいいのですが、デコボコしているような土地は、その出っ張った部分が使いにくいため、活用するのが難しいですよね。
そのような「不整形地」は、相続税申告における土地の評価においても、価値が低いものとして、評価額を下げることができます（形の悪さに応じた「不整形地補正率」を適用して評価します）。
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不整形地の評価方法は4パターン
財産評価基本通達によると、不整形地の評価方法は次の4パターンに区分されます。
財産評価基本通達（一部抜粋）
20 不整形地の評価
（1） 不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法
（2） 不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法
（3） 不整形地に近似する整形地（以下「近似整形地」という。）を求め、その設定した近似整形地を基として計算する方法
（4） 近似整形地（①）を求め、隣接する整形地（②）と合わせて全体の整形地の価額の計算をしてから、隣接する整形地（②）の価額を差し引いた価額を基として計算する方法
今回は、上記の(1)について見てみます。
キレイな長方形に分けるから評価が高くなる？
上記の図をご覧いただくと、1つの土地を、「（甲）」「（乙）」「（丙）」というキレイな長方形に分割しているのがお分かりいただけると思います。
通常は、上記の(2)の方法で評価することが多いと思いますが、「(1)だと、キレイな長方形を3つ評価して、その評価額を合計して終わりになるんだと、評価額が(2)よりも高くなってしまうのでは？」と思われるかもしれませんが、そんなことはありません。
甲土地については、奥行きが25mあるため、奥行価格補正率0.97を適用することができます（乙土地・丙土地は1.00です）。
(2)だと、ナラした奥行距離（「不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離」）が20mとなるため、奥行価格補正率により評価額は下がりません（1.00のため）。
「でも、それで終わりで、キレイな長方形の集合体ということで評価され、不整形地補正率が適用できないんじゃ、やっぱり評価額が(2)よりも高くなってしまうのでは？」と思われるかもしれませんが、そんなことはありません。
不整形地補正率を適用することができます。
- かげ地割合＝（想定整形地の地積225㎡△不整形地の地積180㎡）／想定整形地の地積225㎡＝20%
- 普通住宅地区・地積区分A・かげ地割合20%→不整形地補正率0.94
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その場合には、この方法で評価してみましょう。
