相続税専門税理士の富山です。
今回は、相続で引き継ぐ不動産（負動産）について、お話します。
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相続税申告における不動産の評価方法
相続税の申告では、土地や建物などの不動産もその課税対象となります。
相続税の申告をするにあたり、その不動産を評価し、「相続税評価額」を算出する必要があります。
建物は、原則として固定資産税評価額に1.0を掛けた額が基準となります。
賃貸中の家屋（いわゆる「貸家」）は、借家権割合（30％）や賃貸割合を考慮するため、満室運用なら「固定資産税評価額×70％」まで下がるケースがあります。
土地は、基本的に「路線価方式」または「倍率方式」で評価します。
路線価方式は、原則として、正面道路に付された路線価（1㎡あたりの金額）に敷地面積を掛け、形状や間口・奥行等の補正を反映して算出します。
倍率方式は、原則として、固定資産税評価額にエリアごとの倍率を掛けて求めます。
どちらの方式になるかは、エリア等で決まります。
ここで重要なのは、「固定資産税評価額＝相続税評価額ではない」点です。
建物は近い数値になりやすい一方、土地は全く別のロジックで計算するため、固定資産税の課税明細書だけで相続税の有無を判断するのは危険です。
特に、倍率地域や、各種補正が大きくなる宅地では差が生じやすく、想定外の課税につながることがあります。
思わぬ負動産相続を引き起こす要因
「負動産」という言葉があります。
維持費や手間ばかりかかり、売却も難しく、結果として持っていると損を生む不動産のことです。
負動産も、上記の評価方法に従って評価され、相続税の課税対象となります。
売買（譲渡）や贈与であれば、購入する側やもらう側が「その土地は要らない」というのであれば、売買契約・贈与契約を結ばないでしょうから、所有権は移転しません。
しかし、相続の場合には、（遺言があったり相続放棄をした場合などでなければ）相続人が確実に引き継ぐことになります。
そして、それは知らない間に引き継ぐこともあるのです。
思わぬ負動産相続を引き起こす要因を2つ挙げます。
1つ目は、固定資産税の「免税点」の存在です。
免税点未満の小規模な土地・家屋は固定資産税が課されないため、毎年の納税通知書や課税明細書が届きません。
その結果、相続人がその存在自体に気づきにくいのです。
相続税の申告後に税務調査等で判明すると、追加で財産計上・修正申告が必要になり、相続放棄のタイミングも過ぎている、という事態になり得ます。
2つ目は、「ご先祖様名義のまま」の不動産です。
過去に相続があった際、未分割で、相続登記をしていない、という不動産です。
今回亡くなった方の名義になっていないから、相続税の申告には計上しなくていい、という訳ではありません。
未分割の場合には、共有状態ということになりますので、その亡くなった方の持分相当額を財産計上する必要があります。
共有状態でも、その共有者全員のところに固定資産税の納税通知書や課税明細書は届きません。
基本的に、代表者のところに届きます。
親族間で情報共有をしていないと、代表者以外の方は知らない、そして、その代表者以外の方の相続人の方も知らない、ということが簡単に起こります。
想う相続税理士
亡くなった方だったら対応できた、ということもあるはずです。
生前（相続発生前）に負動産を把握し、生前に処分することを検討しましょう。
