相続税専門税理士の富山です。
今回は、亡くなった方が住んでいたご自宅を共有で相続し、その建物を取り壊した後にその敷地を売却する際、その敷地が共有持分に応じて分筆されている場合の、相続空き家の特例の注意点について、お話します。
誰も住んでいない亡くなった方のご自宅を売却した場合の特例がある
国税庁HP・タックスアンサー(一部抜粋加工)
No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
概要
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円(複数譲渡の場合には1人当たり2,000万円の場合有)まで控除することができます。
相続で取得した空き家(亡くなった方が住んでいたご自宅)を売却した場合には、一定の要件に該当すれば、土地を売った儲けの金額から最高3,000万円(または2,000万円)を控除することができます。
つまり、土地を売った儲けの金額が2,000万円以下だったら、譲渡所得がゼロ(したがって、土地の売却に対する所得税がゼロ)になります。
分筆して相続した場合
Aさんが亡くなり、Aさんのご自宅を、長女Bさんと二女Cさんが1/2ずつ相続しました。
その際、ご自宅の敷地については、半分に分筆して、西側を長女Bさん、東側を二女Cさんが取得しました。
長女Bさんは、この西側の土地ですぐに商売を始めました。
二女Cさんは、半年後にこの東側の土地を売ることができたので、相続空き家の特例を適用しようと考えています。
一緒に相続した長女Bさんが商売を始めてしまっていますが、二女Cさんは相続空き家の特例を適用することができるのでしょうか?
相続空き家の特例には、「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」という要件があります。
租税特別措置法関係通達(一部抜粋加工)
35-17 被相続人居住用家屋の敷地等の一部の譲渡
(3)当該被相続人居住用家屋の全部の取壊し、除却又は滅失をした後における当該被相続人居住用家屋の敷地等の一部の譲渡である場合
イ 当該被相続人居住用家屋の敷地等を単独で取得した相続人がその取得した敷地等の一部を譲渡したとき
措置法第35条第3項第2号に掲げる要件は、当該相続人が相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の敷地等の全部について満たしておく必要があることから、当該被相続人居住用家屋の敷地等のうち譲渡していない部分についても、同号ロ及びハに掲げる要件を満たさない限り、当該譲渡は同号に掲げる譲渡に該当しない。
(注) 被相続人居住用家屋の敷地等のうち当該相続人以外の者が相続又は遺贈により単独で取得した部分があるときは、当該部分の利用状況にかかわらず、当該相続人が相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の敷地等の全部について同号ロ及びハに掲げる要件を満たしている限り、当該譲渡は同号に掲げる譲渡に該当する。
西側の土地は、長女Bさんが単独で取得した部分なので、その部分の利用状況は、二女Cさんの相続空き家の特例の適用には関係ありません。
共有で相続した後に分筆した場合
Aさんが亡くなり、Aさんのご自宅を、長女Bさんと二女Cさんが1/2ずつ相続しました。
その際、ご自宅の敷地については、共有でいったん相続した後、共有物分割により、半分に分筆して、西側を長女Bさん、東側を二女Cさんの単独所有としました。
長女Bさんは、この西側の土地ですぐに商売を始めました。
二女Cさんは、半年後にこの東側の土地を売ることができたので、相続空き家の特例を適用しようと考えています。
一緒に相続した長女Bさんが商売を始めてしまっていますが、二女Cさんは相続空き家の特例を適用することができるのでしょうか?
相続空き家の特例には、「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」という要件があります。
ロ 当該被相続人居住用家屋の敷地等を複数の相続人の共有で取得した相続人がその共有に係る一の敷地について、共有のまま分筆した上、その一部を譲渡したとき
措置法第35条第3項第2号に掲げる要件は、当該相続人が相続又は遺贈により共有で取得した当該分筆前の被相続人居住用家屋の敷地等の全部について満たしておく必要があることから、当該被相続人居住用家屋の敷地等のうち譲渡していない部分についても同号ロ及びハに掲げる要件を満たさない限り、当該譲渡は同号に掲げる譲渡に該当しない。
この場合、二女Cさんが相続空き家の特例を適用するためには、長女Bさんの単独所有となった西側の土地についても、「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」の要件を満たしている必要があります。
二女Cさんが東側の土地を(半年後に)譲渡する前に、長女Bさんが西側の土地を(すぐに)事業の用に供しているため、二女Cさんは相続空き家の特例を適用することができません。
想う相続税理士