相続税専門税理士の富山です。
今回は、貸駐車場として利用している土地の相続税評価について、お話します。
【参考】国税庁HP・タックスアンサー・
No.4627 貸駐車場として利用している土地の評価
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「貸駐車場」でも評価額が下がらないケースがある
土地の所有者が、自ら月極め等の貸駐車場として利用している土地の価額は、原則として「その土地の自用地としての価額」で評価します。
この場合、賃借権の価額を控除した価額で評価することはできません。
なぜかというと、「月極駐車場のような関係」は、土地の利用そのものを目的とした賃貸借契約とは本質的に異なる、と整理されるからです。
「土地を貸している」というより、「一定期間、自動車を保管することを引き受けるサービス」に近い、というイメージです。
そのため、駐車場の利用権は、契約期間に関係なく、土地そのものに及ぶものではない、と考えられる、ということです。
「貸しているのだから、土地の評価が下がるはず」と思いがちですが、駐車場利用者は、土地を借りているのではなく、駐車サービスを受けているだけ、ということです。
賃借権を控除して評価する（評価額が下がる）場合とは？
ただし、車庫などの施設を駐車場の利用者の費用で造ることを認めるような契約の場合（土地の賃借人が自己の費用負担により駐車場設備を設置している場合）には、土地の賃貸借になると考えられます。
この場合は、土地の評価が変わり、自用地としての価額から賃借権の価額を控除した金額で評価します。
賃借権を控除する計算方法
上記の場合、「賃借権の価額を控除する」のですが、賃借権の計算には、次の(1)(2)の2区分があります。
（1）地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権
上記の「相当と認められる」とは、例えば、賃借権の登記があるもの、権利金や一時金の支払いがあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものなどです。
計算は、自用地価額（1,000万円とします）から、
B 財産評価基本通達８６（１）ただし書により算出した金額
のいずれか多い金額を控除して計算します。
Aは条文上、相続税法第23条に飛びます。
例えば、相続開始日から賃貸借契約終了までの期間が10年の場合、
相続税法（一部抜粋）
第23条 地上権及び永小作権の評価
残存期間が10年以下のもの
100分の5
より、
1,000万円×5/100＝50万円
となります。
Bは、
（ロ） 残存期間が5年を超え10年以下のもの 100分の10
より、
1,000万円×10/100＝100万円
となります。
いずれか多い金額を控除しますから、
1,000万円△100万円＝900万円
となります。
（2）（1）以外の賃借権
(2)は、控除する金額が(1)の1/2となります。
同じく「相続開始日から賃貸借契約終了までの期間が10年」であれば、
1,000万円×5/100×1/2＝25万円
1,000万円×10/100×1/2＝50万円
のいずれか多い金額を控除するため、
1,000万円△50万円＝950万円
となります。
想う相続税理士秘書
財産評価基本通達（一部抜粋加工）
86 貸し付けられている雑種地の評価
（注） 上記（1）又（2）において、賃借人又は地上権者がその雑種地の造成を行っている場合には、その造成が行われていないものとして82《雑種地の評価》の定めにより評価した価額から、その価額を基として87《賃借権の評価》の定めに準じて評価したその賃借権の価額又は相続税法第23条《地上権及び永小作権の評価》若しくは地価税法第24条《地上権及び永小作権の評価》の規定により評価した地上権の価額を控除した金額によって評価する。
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