相続税専門税理士の富山です。
今回は、亡くなった方が住んでいたご自宅を単独で相続し、その建物を取り壊した後、その敷地を分筆して売却する場合の相続空き家の特例の注意点について、お話します。
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誰も住んでいない亡くなった方のご自宅を売却した場合の特例がある
国税庁HP・タックスアンサー（一部抜粋加工）
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
概要
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円（複数譲渡の場合には1人当たり2,000万円の場合有）まで控除することができます。
相続で取得した空き家（亡くなった方が住んでいたご自宅）を売却した場合には、一定の要件に該当すれば、土地を売った儲けの金額から最高3,000万円（または2,000万円）を控除することができます。
つまり、土地を売った儲けの金額が2,000万円以下だったら、譲渡所得がゼロ（したがって、土地の売却に対する所得税がゼロ）になります。
1人の相続人について1回のみ適用可
甲さんは、亡くなった乙さんのご自宅を相続し、その建物を取り壊した後、その敷地をＡ土地・Ｂ土地に分筆したとします。
そのＡ土地を令和7年に譲渡し、令和7年分の確定申告において相続空き家の特例を適用した後、Ｂ土地を令和8年に譲渡した場合に、令和8年分の確定申告において相続空き家の特例を適用する、ということはできるのでしょうか？
国税庁HP・質疑応答事例（一部抜粋）
被相続人居住用家屋の敷地を分筆後、同年中に全てを譲渡した場合
被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例は、同一の被相続人からの相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡について、１人の相続人ごとに１回しかその適用を受けることができません。
甲さんが令和7年分の確定申告において、Ａ土地の譲渡について相続空き家の特例を適用したら、令和8年分の確定申告においては、Ｂ土地の譲渡について相続空き家の特例を適用することはできません。
同じ年に2回以上譲渡した場合はどうなる？
上記の甲さんが、Ａ土地を令和7年9月にイ株式会社に譲渡し、Ｂ土地を令和7年11月にロ株式会社に譲渡したとします。
この場合、甲さんは令和7年分の確定申告において、Ａ土地の譲渡かＢ土地の譲渡のどちらか片方にしか、相続空き家の特例を適用できないのでしょうか？
しかしながら、本事例の場合、同一年中の譲渡であることから、Ａ土地及びＢ土地の譲渡について、本特例の適用要件をいずれも満たしている限り、本特例の適用を受けることができます。ただし、この場合、譲渡所得の金額から控除できる金額は、3,000万円が限度となります。
適用要件を満たしているのであれば、Ａ土地の譲渡・Ｂ土地の譲渡、どちらの譲渡についても、令和7年分の確定申告において相続空き家の特例を適用することができます。
後から譲渡した土地の儲けが大きかったら？
上記の甲さんが、Ａ土地を令和7年に譲渡し、その儲け（譲渡所得）1,000万円について、令和7年分の確定申告において相続空き家の特例を適用しました。
その後、Ｂ土地を令和8年に譲渡したところ、高値で売却することができ、その儲け（譲渡所得）は3,000万円となりました。
相続空き家の特例は、3,000万円まで適用できますが、Ａ土地の譲渡所得が1,000万円だったため、令和7年分の確定申告において適用枠のうち2,000万円（＝3,000万円△1,000万円）は適用できずに切り捨てられています。
このような場合、令和7年分の確定申告を、Ａ土地の譲渡について相続空き家の特例を適用しないでやり直し、令和8年分の確定申告において、Ｂ土地の譲渡について相続空き家の特例を適用することで、3,000万円の枠をフル活用することはできるのでしょうか？
（注）１ Ａ土地とＢ土地の譲渡が２年にまたがった場合は、いずれかの年分のみ被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例の適用を受けることができます。なお、一度特例の適用を受けることを選択し申告した後に、他の年分に選択替えをしたり、その反対に適用しないことを選択した後にその年分で適用する選択を行うことはできません。
令和7年分で一度適用したのに、それをナシにして、令和8年分で適用する、ということはできません。
想う相続税理士
