相続税専門税理士の富山です。
今回は、亡くなった方が住んでいたご自宅の建物が未登記だった場合の、相続空き家の特例の適用について、お話します。
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誰も住んでいない亡くなった方のご自宅を売却した場合の特例がある
国税庁HP・タックスアンサー（一部抜粋加工）
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
概要
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円（複数譲渡の場合には1人当たり2,000万円の場合有）まで控除することができます。
相続で取得した空き家（亡くなった方が住んでいたご自宅）を売却した場合には、一定の要件に該当すれば、土地を売った儲けの金額から最高3,000万円（または2,000万円）を控除することができます。
つまり、土地を売った儲けの金額が2,000万円以下だったら、譲渡所得がゼロ（したがって、土地の売却に対する所得税がゼロ）になります。
相続空き家の特例を適用する場合に必要な書類とは？
租税特別措置法施行規則（一部抜粋加工）
第18条の2 居住用財産の譲渡所得の特別控除
（2） 法第35条第3項の被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の登記事項証明書その他の書類で次に掲げる事項を明らかにするもの
（i） 当該対象譲渡をした者が当該被相続人居住用家屋及び当該被相続人居住用家屋の敷地等を前項第2号ハの被相続人（以下この号及び次項において「被相続人」という。）から相続等により取得したこと。
（ii） 当該被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
（iii） 当該被相続人居住用家屋が建物の区分所有等に関する法律第1条の規定に該当する建物でないこと。
相続空き家の特例の適用を受ける場合には、ご自宅の敷地や建物の「登記事項証明書」を確定申告書に添付する必要があります（他にも添付が必要な書類があります）。
登記事項証明書を見れば、
- 売った方が相続や遺贈によりその空き家を取得したこと
- その空き家が昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- その空き家が区分所有建物ではないこと
という、相続空き家の特例の適用要件を満たしているかどうかが分かります（満たしていることを証明できます）。
しかし、登記事項証明書があるのは、その建物が登記されているからです。
その空き家が、登記されていない「未登記家屋」だったら、相続空き家の特例は適用できないのでしょうか？
登記事項証明書の代わりに添付する書類
租税特別措置法関係通達（一部抜粋加工）
35-26 登記事項証明書で特例の対象となる被相続人居住用財産であることについての証明ができない場合
譲渡した資産が、措置法第35条第3項の規定の適用対象となる被相続人居住用財産の要件（措置法規則第18条の2第2項第2号イ（2）（i）から（iii）までに掲げる事項に限る。）に該当することについて、同号イ（2）に規定する登記事項証明書では証明することができない場合には、例えば、次に掲げる書類で同号イ（2）（i）から（iii）までに掲げる事項に該当するものであることを明らかにするものを確定申告書に添付した場合に限り、措置法第35条第3項の規定の適用があることに留意する。
（1） 同号イ（2）（i）に掲げる事項を証する書類 遺産分割協議書
（2） 同号イ（2）（ii）に掲げる事項を証する書類 確認済証（昭和56年5月31日以前に交付されたもの）、検査済証（当該検査済証に記載された確認済証交付年月日が昭和56年5月31日以前であるもの）、建築に関する請負契約書
（3） 同号イ（2）（iii）に掲げる事項を証する書類 固定資産課税台帳の写し
未登記家屋の場合には、遺産分割協議書その他の書類により、上記①②③の要件を満たすことを疎明する必要があります。
想う相続税理士
