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あなたの行動を変える相続税の重要ポイント2選

遺産分けがまとまらないとどれくらい損する?


想う相続税理士

「遺産分けがまとまらないとどれくらい損するか?」というお話です。

税務署は
待って
くれない
遺産分け

相続税の申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。

相続税は、最終的にその財産を相続した人毎に計算して、その各相続人がその相続税を納めることになりますが、その10ヶ月以内に遺産分けがまとまらず、誰がどの財産を相続するか決まっていない場合であったとしても、税務署は相続税の申告を待ってはくれません

その場合でも、相続税の申告をし、相続税を納める必要がある、ということです。

相続財産がまだ自分の手元に来ていないのにもかかわらず、税金だけは先に納める必要があるのです。

相続財産を納税に充てられない、というだけでも、遺産分けがまとまらないのは大きなデメリットに違いありませんが、相続税の申告におけるデメリットは、それだけではありません。

相続税の計算においては、様々な特例がありますが、その中には、遺産分割が終わっていることを前提として特例の適用を認める、というものがあります。

「特例の適用が受けたければ、遺産分けを10ヶ月以内にまとめてね」ということなんです。

これらの特例は、相続税の節税効果が高いものが多いため、特例の適用を受けられずに申告をするということは、本来はもっと安くて済むのに、高い相続税を払わなければならない、という事態を引き起こすことになるのです。

これらの特例について、いくつか代表的なものを挙げていきたいと思います。

配偶者の
税額軽減

1つ目は、「配偶者の税額軽減」です。

「配偶者の方の法定相続分」、または、「1億6,000万円」のいずれか多い金額までなら、その配偶者が財産を相続しても、その配偶者の相続税は非課税、ということになっています。

もし、財産の一部については遺産分けがまとまっていて、配偶者が相続する分が確定しているのであれば、その確定した分(財産)については、この特例の適用を受けることができます

また、申告期限までに財産が分割されない部分については、未来永劫この特例の適用が受けられないかというと、そうではなく、相続税の申告をする際に「申告期限後3年以内の分割見込書」というものを申告書に添付しておけば、その後、その未分割の財産が申告期限から3年以内に分割された場合には、その分割された時の相続税の申告において、この配偶者の税額軽減の特例の適用を受けることができます

また、その3年を経過してしまった場合であったとしても、分割できないことについてやむを得ない事情があって(申告期限後3年2ヶ月以内に「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を提出)、税務署長の承認を受けた場合には、その事情がなくなった日の翌日から4ヶ月以内に分割された場合であれば、その分割された時の相続税の申告において、同様にこの配偶者の税額軽減の特例の適用を受けることができます

特例の適用を受ければ、相続税が安くなる訳ですから、当初に申告・納税した相続税の還付を受けることになります。

この還付を受ける手続きを、「更正の請求」と言います。

この配偶者の税額軽減の適用を受ける場合には、相続税が出なくても相続税の申告が必要になりますので、ご注意ください。

小規模
宅地等の
特例

2つ目は、「小規模宅地等の特例」です。

これは、ご自宅の敷地や、そのお亡くなりになった方が事業に使っていた宅地などについて、相続税の課税対象となる評価額を値引きしてくれる、という制度です。

この特例は、いくつかのパターンがあるのですが、そのパターンに応じて「取得者」の要件があります。

遺産分けが決まっていない場合には、当然、取得者も決まっていないため、その要件を満たさないことになり、この特例の適用が受けられない、ということになってしまいます。

この小規模宅地等の特例についても、「申告期限後3年以内の分割見込書」の提出により適用の期限を延ばすこと等が可能です。

ここでご注意いただきたいのは、配偶者の税額軽減の場合には、その配偶者が財産を取得すれば、その特例の適用を受けることができるのですが、小規模宅地等の特例の適用については、その適用パターンに応じた個別の特例適用要件があるということです。

後から遺産分けが確定したとしても、その個別の特例適用要件を満たさない(例えば、特定事業用宅地等について事業が中断している)と、小規模宅地等の特例を使うことができません。

この小規模宅地等の特例についても、相続税が出なくても相続税の申告が必要になる点にご注意ください。

ワン
チャンスを
逃す
ことになる
ものもある

相続税の納税は、申告期限までに金銭一括納付することが原則となっていますが、金銭一括納付することについて、それが困難であるという要件を満たし、一定の手続きをした場合には、延納や物納が認められます。

延納や物納をする場合には、申告期限までにその申請をする必要があります。

物納は、相続した財産で納めます。

しかし、遺産が未分割である場合には、財産の取得者が決まっていない訳ですから、物納したくても、「これが私の相続した財産です。お金で納められない代わりに、こちらで納めます。」と言って差し出す財産がない(まだ分割が決まっていないから手元にない)のです

そして、この物納は、期限内申告においてのみ適用されるものですので、申告期限の時に未分割であれば、ずっと物納できません。

先ほどの配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例のように、一定の手続きをすることによって期限の先延ばしをするということが認められていないのです。

何も
できない
状態の財産

また、物納できないとなれば、相続財産を第三者に売却して、そのお金で相続税を納めよう、ということも考えられるのですが、遺産分けが決まっていないと、財産を売ることさえできません

遺産分けが決まっていないということは、納税資金の面でも、かなり不利な状況に追い込まれる、ということになります。

その他の
特例も
適用
できない

詳しくは説明しませんが、非上場株式等や農地等についての相続税の納税猶予の特例についても、未分割の場合には特例の適用を受けることができません

取得者が決まっていないので、物納と同じで、担保提供できませんからね。

こちらも「ワンチャンスもの」なので、後から遺産分けが決まっても、適用を受けることはできません

マンションの相続税は高いから損?

マンションの相続税

想う相続税理士

マンションにかかる相続税についてのお話です。

マンションを相続した場合、どれくらい相続税がかかるのか、なかなか見当がつかないですよね?

もちろん、相続税はマンションの評価額だけを基に計算するのではなく、お亡くなりになった方がお持ちだった全ての財産や債務などを基に計算しますので、一概に「マンションの相続税はいくら」と計算することはできません。

ただし、マンションの評価額が高いと、それだけ相続税も高くなりますので、まずはマンションの評価額をどう求めるかについてお話ししたいと思います。

賃貸
マンション
の場合

お亡くなりになった方が賃貸マンションにお住みだった場合には、その賃貸借契約により「借家権」を有していた、ということになります。

ですから、そのお住まいになっていたマンションが自分の持ち物でなかったとしても、「その部屋に住む権利」自体が評価の対象になります。

この借家権は、その部屋(建物)の固定資産税評価額の30%です。

正確には、固定資産税評価額×1.0×30%(借家権割合)で計算します。

原則としてはこのような話になるのですが、借家権の価額は、「その権利が権利金等の名称をもって取引される慣行のない地域にあるものについては評価をしない」こととされていますので、実際にはほとんどの場合が評価の対象とはなりませんので、ご安心ください。

つまり、相続税がかからないということです。

土地に
ついても
同じ

マンションは、建物だけを借りている、という感覚があるかもしれませんが、建物が宙に浮いている訳ではありませんから、土地も借りています。

この土地部分の権利(「借家人の宅地等に対して有する権利」と言います)についても、上記の「慣行」のある地域になければ、評価の対象とはなりませんので、同様に相続税がかからないということになります。

分譲
マンション
の場合

分譲マンションのオーナーは、1棟の建物の中の、独立した専有部分を所有しているというスタイルになります。

その専有部分ごとに登記されているので、「区分建物」と言います。

つまり、建物の一部分を明確に区分して所有しているということです。

マンションの建物を、他の一緒に住んでいる方と共有で持っている訳ではありません。

土地は
共有?

先ほどの賃貸マンションと同じように、分譲マンションの場合にも土地が登場します。

分譲マンションの場合には、土地を所有しているというスタイルになります。

正確に言うと、マンションの敷地を持っている権利(敷地権)があるということです。

マンションは、1区画の土地の上に、多くの戸数の部屋がありますので、共有で土地を持っているような感じがしますよね?

しかし、「共有」という定義にしてしまうと、それぞれのマンションのオーナーが変わったり(つまり売買があったり)、ローンを組んだ時に抵当権を設定したりした際に、それが全て1つの土地の登記事項証明書に記載されることになります、

そうなると煩雑になりますので、その共有で持っている土地を細分化し、専有部分の建物と一体化させて「敷地権」として取扱うことになっているのです。

 

ですから、マンションを評価するといった場合には、そのマンションの建物の専有部分と、それとセットになった敷地権を評価する、ということになります。

建物の
専有部分の
評価方法

建物は固定資産税評価額×1.0で評価します

分譲マンションについては、専有部分ごとに建物の固定資産税評価額が付けられているため、その固定資産税評価額の金額がそのまま(×1.0ですから)相続税評価額となります。

敷地権の
評価方法

敷地権については、そのマンションの全体の敷地をまず評価します。

宅地の評価方式には、「路線価方式」(路線価を基に計算)と、「倍率方式」(固定資産税評価額を基に計算)があります。

このいずれかによって計算した、敷地全体の評価額に、「敷地権の割合」を掛けて、マンション1室分の敷地権の金額を計算します。

この「敷地権の割合」は、登記事項証明書の「表題部(敷地権の表示)」というところの、「敷地権の割合」という欄に記載されています。

節税効果が
ある
マンション

このように、建物や土地は、「いくらで買ったか」ではなく、固定資産税評価額や路線価を基に評価額を計算します。

アパートが相続税の節税対策になるのと同じように、このマンションについても同じようなの節税効果があります。

その節税効果がさらに促進されたものが、「タワーマンション」です。

タワーマンションは、階層が上がれば上がるほど、また角部屋であるなどにより眺望が良くなればなるほど、値段も上がりますが、固定資産税評価額にはそのような要素は加味されません。

つまり、タワーマンションの高層階を購入すれば、資産価値は高いにも関わらず、その割には評価額が安い(低層階と同じ)ということになります。

これを利用して行われているのが、「タワマン節税」です。

「タワマン節税」が「著しく不適当」と判断されるかどうかは実は、かなり微妙だ。「タワマン節税」といっても、建前としては不動産投資である。タワーマンションを購入し、賃貸にまわして賃料収入を得るのが目的だ。あるいは、自宅としてタワーマンションを購入するということもあるだろう。相続税の負担が減るのは、その“オマケ”というのが基本的なスキームである。

タワーマンション買うだけじゃダメってこと!

想う相続税理士

このタワマン節税については、まず固定資産税から税制改正が行われる(高層階の方が固定資産税が高くなる)予定です。

マンション
購入時の
ローン

その分譲マンションをローンで購入した場合には、そのローンの金額は「債務控除」の対象となります。

債務控除とは何かと言うと、相続税を計算する際、プラスの財産からマイナスの財産を差し引くのですが、この差し引くことを債務控除といいます。

ローンは「負債」(マイナスの財産)ですので、この債務控除の対象となります。

マンションのローンがあれば、その分だけプラスの財産から控除することができますので、相続税を安くすることができます。

ただし、そのローンを組んだ時に団体信用生命保険に加入している場合には、そのローンはなくなってしまうので、相続税の節税効果はありません