相続税専門税理士ブログ

1つの土地が容積率の異なる2つの地域にまたがっていたら問題?

相続税専門税理士の富山です。

今回は、容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価について、その趣旨や概要、注意点について、お話します。

路線価と容積率の関係は?

路線価は、1㎡当たりの土地の価値(厳密には、実際の価値ではなく、相続税や贈与税を計算する上での財産評価上の価値)を表しています。

この「土地の価値」としての路線価の金額決定には、様々な要因が反映されますが、その土地に建物を建築することを考えた場合、より大きな建物を建てられる土地の方が、価値も高いことは分かると思います。

どれだけ大きな建物を建てられるか、というのは、地域によって異なります。

「どれだけ大きな建物を建てられるか」は、「敷地面積に対する延床面積の比」で計算します。

この比率のことを「容積率」と言います。

100㎡の土地に、全部の階の床面積を合計して200㎡の建物を建てられるのであれば、容積率は200%(=200㎡÷100㎡)です。

この容積率は、路線価に影響を及ぼしています。

ザックリ言うと、容積率が高くなれば(土地の価値も高くなるワケですから)、その土地の路線価も上がるのです。

一体で評価することによる弊害

冒頭の図をご覧ください。

路線価50万円の道路に接する土地ですが、容積率が500%の地域と容積率が300%の地域にまたがっています。

利用区分が異なったりしなければ、この土地は全体で1つの土地として評価し、50万円の路線価に土地全体の面積を乗じて計算します。

しかし、この50万円という高い路線価は、容積率が500%の地域について付されているモノです。

でも、土地の一部は容積率が300%の地域にあり、その部分は「容積率が500%の地域」ほどの価値はありません。

その価値の低い部分も50万円の路線価で計算するのはおかしいですよね?

そこで、このような場合には、財産評価基本通達「20-7 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」に基づいて、「容積率が価額に及ぼす影響度」を元に「容積率の格差に基づく減額率」を計算し、評価額を減額して申告します。

容積率には指定容積率と基準容積率がある

容積率には、都市計画にあわせて指定される「指定容積率」と、建築基準法独自の「基準容積率」があります。

「容積率の異なる」という場合の容積率は、「指定容積率」のことです。

ただし、「容積率の格差に基づく減額率」を計算する場合の容積率は、指定容積率と基準容積率のいずれか小さい方の容積率を使います。

これは、建築基準法に合わせた取扱いです。

建築基準法は、目の前の道路の幅(幅員)が狭いと、「そんな狭い道路に接しているんじゃ大きな建物を建てちゃダメ!」と言ってくるのです。

例えば、指定容積率が200%である地域に、幅員が4mの道路に接している土地があるとします。

この地域が、建築基準法により「『前面道路の幅員(m)×0.4』が容積率の限度!」と定められている地域だとすると(これが「基準容積率」です)、
4m×0.4=1.6m→160%
が容積率の限度になります。

指定容積率が200%の地域にあっても、容積率は160%までしか認められないのです。

ザックリ言うと、指定容積率が200%の地域にあっても、容積率が160%の地域にある土地と同じだけの価値しかないのです。

であれば、減額率を計算する際にも、小さい方(200%>160% ∴160%)の容積率を採用すべきですよね!

想う相続税理士

小さい方の容積率を採用することができますので、基準容積率もきちんと確認しましょう。