相続税専門税理士ブログ

相続財産である土地を把握する場合の注意点

相続税専門税理士の富山です。

相続税の申告の際には、まず土地がどこにあるのかということをきちんと把握する必要があります。

今回は、その注意点について、お話します。

土地を「どのように評価するのか」も重要ですが、そもそも、相続税の課税対象となる土地が「どれだけあるのか」を把握することの方が、もっと重要です。

固定資産税の納税通知書・課税明細書があればOK?

「どんな土地を持っていたかなんて分かってるよ。なぜなら、市役所から毎年、固定資産税の通知が来てるからね」とおっしゃるかもしれませんが、市区町村から毎年春に送られてくる固定資産税の納税通知書・課税明細書だけで判断すると、申告もれなどを生じる可能性がありますので、注意が必要です。

なぜかというと、固定資産税の納税通知書・課税明細書は、固定資産税の納税のための書類であり、所有する土地の一覧ではないからです。

固定資産税が非課税である土地については、記載されていない可能性があります。

その土地の固定資産税が非課税でも、相続税の課税対象となる場合があります。

亡くなった年の土地の異動に注意

また、固定資産税の納税通知書・課税明細書には、その年の1月1日時点の所有不動産が記載されています。

その後、亡くなるまでの間に、土地を購入したり、売却したりしていないか、確認しましょう。

亡くなる前に購入しているのであれば、記載されている土地だけでなく、その土地を追加計上する必要があります。

逆に亡くなる前に売却しているのであれば、その土地は申告対象から除外する必要があります。

亡くなる直前に売買契約を締結した土地があり、その土地の引渡しが完了する前に相続があったらどうなるでしょうか?

亡くなった方が売主側の場合

生前に締結された契約により土地を手放しているワケですから、その土地は相続税の課税対象にはなりません。

未収になっている(受け取っていない)土地代金の金額については、「未収入金」(金銭債権)として相続税の課税対象になります。

亡くなった方が買主側の場合

生前に締結された契約により土地を手に入れることができるワケですから、その土地の引渡請求権(ザックリ言うと、土地を手に入れることができる権利)が相続税の課税対象となります。

その評価額は、契約上の取得価額(買値)です。

ただし、その手に入れることができる土地の(路線価方式や倍率方式による)相続税評価額により申告してもよいことになっています。

未払になっている(払っていない)土地代金の金額については、「未払金」として、債務控除の対象となります(プラスの財産からマイナスできます )。

他の家に固定資産税の納税通知書・課税明細書が届いているケースもある

また、共有の土地や遺産分け(相続登記)が済んでいない土地の有無も確認しましょう。

共有の土地があると、例えば、亡くなった方がAさんと共有で所有している土地があり、その固定資産税の納税通知書・課税明細書が毎年Aさんに届いていて、Aさんが支払っている、という場合、亡くなった方のご自宅には、固定資産税の納税通知書・課税明細書も無く(届いておらず)、領収書もない、ということになります。

それと似たようなケースで、亡くなった方の先代がお持ちだった土地が、遺産分けや名義変更が終わっておらず、他の相続人(例えば、亡くなった方の兄弟)のところに相続人代表宛で固定資産税の納税通知書・課税明細書が届いていることもあります。

想う相続税理士

借りている土地(借地権・耕作権)の有無も忘れずにご確認を。