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相続税の申告において土地の評価単位は極めて重要

想う相続税理士、富山です。

今回は、土地の評価単位について、お話します。

土地はバラバラに評価しない

土地は地番(住所的なもの)が異なることに、一筆一筆、評価するワケではありません。

大まかに言えば、「利用単位」毎に評価します。

固定資産評価証明書の土地を、上から1個1個評価していくのは間違いです。

評価単位によって土地の評価額は変わる

評価上記のツイッターの記事にもあるとおり、評価する土地の面積が広くなると、評価額が下がる場合があります。

この記事では「広大地」の適用の話になっていますが、現在では、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用により、広い土地について、同様に評価額を下げることができます。

逆に、隣の土地と一緒に評価することにより、奥まった土地部分が高い路線価の影響を受けることになり、土地の評価額が上がる場合もあります。

評価単位の判定は結構難しい

評価単位の判定に係るいくつかのルールを列挙します。

  1. 自分で使っている土地は、居住の用か事業の用かにかかわらず、その全体を1画地の宅地として評価
  2. 一部について借地権を設定させ、他の部分を自分で使っている場合には、それぞれの部分を1画地の宅地として評価(一部を貸家の敷地、他の部分を自分で使っている場合も同様)
  3. 借地権の目的となっている宅地を評価する場合において、貸付先が複数であるときには、同一人に貸し付けられている部分ごとに1画地の宅地として評価
  4. 貸家建付地(貸家の敷地の用に供されている宅地をいいます。)を評価する場合において、貸家が数棟あるときには、原則として、各棟の敷地ごとに1画地の宅地として評価
  5. 一部を自分で使い、他の部分を使用貸借により貸し付けている場合には、その全体を1画地の宅地として評価

想う相続税理士

いくら想定整形地や補正率を正しく適用して計算しても、そもそもの評価単位が間違っていると、正しい評価ではなくなってしまいますので、ご注意を。