相続税専門税理士の富山です。
今回は、無道路地として評価しない無道路地の評価方法について、お話します。
相続税専門税理士が直接対応
事前予約で土日祝日夜間対応可能
明確な料金体系＋スピード対応
無道路地＝道路に接していない土地
国税庁HP・タックスアンサー（一部抜粋）
No.4620 無道路地の評価
概要
無道路地とは、道路に接していない宅地（接道義務（注）を満たしていない宅地を含みます。）をいいます。
（注）「接道義務」とは、建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件です。
無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき不整形地の評価または地積規模の大きな宅地の評価によって計算した価額から、その価額の40パーセントの範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価します。
なお、他人の土地に囲まれていても、その他人の土地に通行の用に供する権利を設定している場合は、無道路地の評価の対象となる宅地には該当しません。
無道路地とは、道路に面していない土地です。
道路に面していないということは、簡単に出入りできない土地という訳ですから、道路に面している土地に比べて、その利用価値は低くなります（相続税の評価額も下がります）。
具体的には、評価額の計算上、不整形地補正率適用後の評価額の40%を限度として、計算上の通路開設費用相当額を控除することにより、評価額が下がります。
宅地と道路の間が雑種地の場合
上図のイ土地が亡くなった方のご自宅敷地で、ロ土地が亡くなった方が所有していた月極駐車場だとします。
イ土地は宅地、ロ土地は雑種地です。
評価単位は別です。
イ土地は道路に面していないため、無道路地として評価することになりそうですが、ロ土地は亡くなった方の土地です。
つまり、簡単に通れます。
イ土地を利用するために、通路開設費用の負担は発生しませんので、無道路地評価はしません（通路開設費用相当額を控除しません）。
市街地山林と道路の間が市街地農地の場合
上図のイ土地・ロ土地いずれも亡くなった方が所有していた土地で、イ土地は市街地山林、ロ土地は市街地農地だとします。
山林と農地ですから、評価単位が別になりそうですが、下記の取扱いに該当すれば、イ土地・ロ土地を一緒に評価します。
財産評価基本通達（一部抜粋加工）
7 土地の評価上の区分
土地の価額は、次に掲げる地目の別に評価する。ただし、一体として利用されている一団の土地が2以上の地目からなる場合には、その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価するものとする。
なお、市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において、市街地農地、市街地山林、市街地原野又は宅地と状況が類似する雑種地のいずれか2以上の地目の土地が隣接しており、その形状、地積の大小、位置等からみてこれらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の土地ごとに評価するものとする。
亡くなった方所有土地と道路の間が相続人所有土地の場合
上図のイ土地が亡くなった方が所有していた土地で、ロ土地が相続人である長男の所有する土地だとします。
イ土地とロ土地は別々に利用されていました。
イ土地は長男が相続します。
この場合、イ土地は単独で評価することになります。
イ土地は道路に面していないため、無道路地として評価することになりそうですが、ロ土地はイ土地を相続する相続人（長男）の土地です。
つまり、簡単に通れます。
イ土地を利用するために、通路開設費用の負担は発生しませんので、無道路地評価はしません（通路開設費用相当額を控除しません）。
想う相続税理士
