相続税専門税理士の富山です。
今回は、貸家建付地評価に関する裁決事例について、お話します。
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アパートや貸家の敷地は評価額が安くなる
自分の土地にアパートを建てて部屋を他人に貸すと、賃料が入ってきます。
そのアパートの敷地は収入を生む土地だから評価額が高くなるかというと、逆です。
国税庁HP・タックスアンサー（一部抜粋）
No.4614 貸家建付地の評価
概要
貸家建付地とは、貸家の敷地の用に供されている宅地、例えば、その宅地を所有する方が建築したアパートやビルなどを他に貸し付けている場合の、その敷地である宅地をいいます。
計算方法・計算式
貸家建付地の価額は、次の算式1で求めた金額により評価します。
（算式1）
貸家建付地の価額＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
通常の評価額（自用地としての評価額）が1,000万円で、借地権割合40%・借家権割合30%・賃貸割合100%（満室）だとすると、
1,000万円△1,000万円×40%×30%×100%＝880万円
となり、12%評価額が安くなります。
他人に貸すということは、その土地が自由に使えなくなります。
大家さんだからいつでも退去させられる、という訳ではありません（借地借家法が入居者を守ります）。
実際に入居していないけれども賃貸借予約契約済の場合にはどうなる？
賃貸物件の建築期間中に亡くなり、亡くなる前に賃貸借予約契約を締結し、予約金を受け取っていたとします。
この場合、その賃貸物件の敷地は、貸家建付地評価できるのでしょうか？
出典：ＴＡＩＮＳ（Ｊ５０－４－１７）（一部抜粋加工）
平０７－１１－１４裁決
貸家建付地とは、借家権の目的となつている建物の敷地として利用されている現況にある宅地でなければならず、原則として、
１）完成した建物が存在していること
２）賃借人が建物の引渡しを受けて現実に入居していることあるいは契約上の賃貸借開始期日が到来していること
３）通常の賃料に相当する金銭の授受があることあるいはその権利義務が発生していること
等の要件をすべて具備する建物の敷地をいうものと解することができる。
しかし、賃貸借予約契約は将来の賃貸借契約を締結させる義務を確認するものであり、事実上の賃貸借契約の締結と解することはできず、仮に、賃貸借予約契約の締結をもつて賃貸借契約の締結がされたと判断しても、相続開始日現在、本件建物は完成しておらず、賃料の支払いもされていないので、上記の要件のすべてを具備していないことになる。
賃貸借「予約」契約では、貸家建付地評価はできない、とされました。
想う相続税理士
