相続税専門税理士の富山です。
今回は、亡くなった方が親族に貸していた土地がある場合の相続税の申告について、お話します。
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貸している土地は安く評価できる
亡くなった方が土地を貸していて、借りていた方が建物を建てていた場合、地主であっても、亡くなった方は、その土地を自由に使えなくなりますので、その分、相続税評価額は安くなります。
土地をそのまま貸す「貸地」のパターンだけではなく、土地の上に建っている建物を貸す場合にも、建物を通じて土地を貸していることになり、同じくその土地を自由に使えなくなりますので、「貸家建付地」に該当し、相続税評価額が安くなります。
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貸している土地は特例の適用を受けられる
相続税の申告では、一定の居住用または事業用の宅地等（ご遺族の方の生活基盤となり得る宅地等）について、相続税評価額を80%または50%減額して申告できる「小規模宅地等の特例」という制度があります。
小規模宅地等の特例には、いくつかパターンがあるのですが、貸している土地の場合、「貸付事業用宅地等」の要件に該当すれば、相続税評価額を200㎡まで50%減額することができます。
亡くなった方の貸付事業の用に供されていた宅地等の場合、貸付事業用宅地等に該当するためには、
- 事業承継要件：その宅地等に係る亡くなった方の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業を行っていること
- 保有継続要件：その宅地等を相続税の申告期限まで有していること
を満たす必要があります。
亡くなった方から土地を借りていた親族がその土地を相続で取得したら？
お父様が長男に土地を貸していて、長男はその土地の上に建物を建てて商売をされていたとします。
その後、お父様が亡くなり、相続人の方が複数いる場合、その土地は誰が相続すべきなのでしょうか？
長男がその土地を相続すると、長男は自分の土地の上で商売をすることになるため、地代を払う必要がなくなります。
つまり、「貸地」ではなくなるワケです。
そうすると、お父様が営まれていた「貸付事業」はストップすることになりますので、小規模宅地等の特例の要件の1つである「事業承継要件」を満たさないことになります。
借地人である長男が相続すると、結果として、小規模宅地等の特例は適用できない、ということです。
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