相続税専門税理士ブログ

【税理士が解説】道路に面していない無道路地の評価方法

相続税専門税理士の富山です。

【税理士が分かりやすく解説】路線価とは?路線価図の斜線・黒塗り・白抜きの意味(見方)は?

上記の記事で、

  1. 相続財産の中に土地がある場合、路線価方式と倍率方式のいずれかの評価方法により評価する
  2. 路線価方式は、路線価が定められている地域にある土地を評価する場合の評価方法
  3. 路線価は、道ごとに設定されていて、原則として、その道(路線)に面する土地については、その路線価で評価することになっている

とお話したのですが、今回は、路線価方式で計算する場合で、その土地が道に面していない場合の評価方法について、お話します。

<STEP1>路線との間のかげ地部分と一体評価した後に差引計算する

  1. 評価対象地と路線との間の土地を「かげ地」と呼びます。
    まず、評価対象地+かげ地を1つの土地として評価します。
  2. 次に、かげ地部分の土地を評価します。
  3. ①から②を引いて評価対象地部分の評価額を差引計算で算出します。

<STEP2>不整形地補正率・規模格差補正率を適用する

差引計算した評価額に、不整形地補正率を適用します。

不整形地補正率とは、土地の形の悪さ(不格好さ)に応じて、土地を安く評価する補正率です。

「土地の形の悪さ」は下記の「かげ地割合」で求め、そのかげ地割合と地区区分や評価対象地の面積によって、適用する不整形地補正率が決まります。

かげ地割合=(A△B)/A
A:評価対象地をきっちり囲むように、路線から垂直に線を伸ばして描いた想定整形地の面積
B:評価対象地の面積

不整形地補正率を適用する際には、

  1. 土地の入口(間口)が狭い(ことにより土地の価値が下がる)場合に安く評価するための「間口狭小補正率」
  2. 土地の間口に比べて奥行きが長い(ことにより土地の価値が下がる)場合に安く評価するための「奥行長大補正率」

も加味します。

この場合の間口距離については、無道路地は道に面していないため、本当は「間口=0m」なんですが、無道路地が接道義務に基づく最小限度の間口距離を有するものと考えて計算します。

次に、地積規模の大きな宅地の評価(規模格差補正率)を適用できる場合には、適用します。

地積規模の大きな宅地の評価については、下記をご覧ください。

広い土地は安く評価できる【地積規模の大きな宅地・基本編】

<STEP3>最後に「無道路地としての斟酌」でさらに評価減

ここで「無道路地としての斟酌(しんしゃく)」をします。

財産評価基本通達(一部抜粋加工)
20-3 無道路地の評価
無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき20《不整形地の評価》又は前項(地積規模の大きな宅地の評価)の定めによって計算した価額からその価額の100分の40の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価する。この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件(以下「接道義務」という。)に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額(路線価に地積を乗じた価額)とする。

ここまで計算した評価対象地の評価額から、

  1. 評価額の40%相当額
  2. 路線と評価対象地の間のかげ地部分に、接道義務を満たすように、最も面積が小さくなるように通路を開設した場合のその通路地の評価額(路線価×通路地の面積)

のいずれか低い金額を控除します。

想う相続税理士

無道路地がある場合には、計算が複雑ですので、是非ご相談ください。