相続税専門税理士の富山です。
今回は、亡くなった方が生前に老人ホームに入居していた場合の、相続後の「相続空き家の特例」の適用可否について、お話します。
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誰も住んでいない亡くなった方のご自宅を売却した場合の特例がある
国税庁HP・タックスアンサー（一部抜粋加工）
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
概要
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円（複数譲渡の場合には1人当たり2,000万円の場合有）まで控除することができます。
相続で取得した空き家（亡くなった方が住んでいたご自宅）を売却した場合には、一定の要件に該当すれば、土地を売った儲けの金額から最高3,000万円（または2,000万円）を控除することができます。
つまり、儲けの金額が2,000万円以下だったら、譲渡所得がゼロ（土地の売却に対する所得税がゼロ）になります。
「特定事由」に該当すれば亡くなる直前において住んでいなくてもOK
なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋（以下「従前居住用家屋」といいます。）は被相続人居住用家屋に該当します。
相続空き家の特例は、亡くなった方が亡くなる直前において住んでいた家屋（「被相続人居住用家屋」）とその敷地（「被相続人居住用家屋の敷地等」）が対象です。
老人ホームに入居した後に亡くなった場合、その方のご自宅は、厳密には上記の「亡くなる直前において住んでいた家屋及びその敷地」には該当しません。
ただし、老人ホームに入居していたなど、「特定事由」に該当することにより、ご自宅に住んでいなかった場合には、老人ホームへの入居の直前まで住んでいた家屋（「従前居住用家屋」）及びその敷地は、上記の「被相続人居住用家屋」「被相続人居住用家屋の敷地等」に該当します。
ということは、老人ホームに入居した後はご自宅が空き家になり、その後に亡くなった場合には、その方のご自宅は、必ず相続空き家の特例の適用対象となるのでしょうか？
「他に住んでいた人」がいたかどうかは直前で判断する
租税特別措置法（一部抜粋加工）
第35条
次に掲げる要件を満たすものに限る。
三 当該相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかつたこと（当該被相続人の当該居住の用に供されていた家屋が対象従前居住の用に供されていた家屋である場合には、当該特定事由により当該家屋が居住の用に供されなくなる直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかつたこと。）。
亡くなった方が老人ホームに入居した後に空き家になったとしても、老人ホームに入居する直前において一緒に住んでいた方がいると、適用対象外となります。
亡くなった旦那さん（ご自宅の所有者）が、奥さんと2人でご自宅に住んでいて、「旦那さんが老人ホームに入居するので、奥さんがそれと同時にお子さんのところに引っ越した、だから相続の直前は空き家だった」とか、「旦那さんと奥さんが一緒に老人ホームに入居した、だから相続の直前は空き家だった」という場合には、上記の「当該特定事由により当該家屋が居住の用に供されなくなる直前」、つまり、老人ホームに入居する直前で判断すると、ご自宅には奥さんが住んでいた、ということになりますので、「当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかつたこと」には該当しないため、適用対象外となるのです。
想う相続税理士
