相続税専門税理士の富山です。
今回は、市街化調整区域の土地に対する地積規模の大きな宅地の評価の適用可否判断時の注意点について、お話します。
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広い土地は評価額が下がる場合がある
財産評価基本通達（一部抜粋加工）
20-2 地積規模の大きな宅地の評価
地積規模の大きな宅地（三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、それ以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地をいい、次の（1）から（3）までのいずれかに該当するものを除く。以下本項において「地積規模の大きな宅地」という。）で14-2《地区》の定めにより普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在するものの価額は、15《奥行価格補正》から前項までの定めにより計算した価額に、その宅地の地積の規模に応じ、次の算式により求めた規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する。
三大都市圏なら500㎡、三大都市圏以外なら1,000㎡以上の土地の場合、一定の要件に該当すれば、「規模格差補正率」の適用により、土地の評価が下がります。
適用不可だが例外的に適用可の場合有
上記の「次の（1）から（3）までのいずれかに該当するものを除く」の(1)は下記のとおりです。
（1） 市街化調整区域（都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第4条《定義》第12項に規定する開発行為を行うことができる区域を除く。）に所在する宅地
市街化調整区域に所在する土地は適用対象から除外されているのですが、市街化調整区域にあっても、「都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域」にある土地については、適用可となります。
この「例外」に該当するかどうかは、役所調査により確認する必要があります。
想う相続税理士秘書
市街化調整区域の土地に地積規模の大きな宅地の評価を適用できるか役所調査する方法
「例外的に適用可」に該当しなくても落ち込むな！
役所調査により、「都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域」に所在しないことが分かっても、「ああ、評価額が下がらないのか！」とあきらめてしまってはいけません。
もし、その土地が雑種地の場合には、「しんしゃく割合（減価率）」を適用することができる可能性があります（上図参照）。
「都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域」に所在しないということは、開発行為や建物の建築等について法的規制等を受けている、ということですから、「しんしゃく割合（減価率）」を適用できる可能性が高いはずです。
地積規模の大きな宅地の評価が適用できなくても、今度は「しんしゃく割合（減価率）」を適用することができないか、に役所調査の方向性を変更し、評価額が下げられないか、検討しましょう。
想う相続税理士
