ブログ

建物の評価は固定資産税評価額が分かれば楽勝。固定資産税評価額がない場合と相続後に建物が無くなった場合はどうする?

自宅は超楽勝

自宅の相続税評価額は固定資産税評価額×1.0で計算します。

つまり、固定資産税評価額とイコールです。

自宅以外でも、セカンドハウスや別荘など、自分で使う建物も、固定資産税評価額とイコールです。

貸家は、後でお話するように、固定資産税評価額とイコールではないのですが、タダで貸している場合には、固定資産税評価額とイコールになります。

逆に、誰も使っていない建物も、固定資産税評価額とイコールです。

有料で貸している建物以外は、固定資産税評価額とイコールということです。

貸家だと安く評価できる

有料で貸しているということは、お金がどんどん入ってくる、つまり、収益物件ということなのですが、相続税の評価上は、自宅などよりも安くなります。

お金をもらって人に貸していることにより、すぐに返してもらえない、自分で自由に使えない、つまり、利用制限がある分だけ、財産価値が低い、という考え方に基づいています。

この、借りている人の権利(借家権)が30%とされているので、貸家の相続税評価額は、

固定資産税評価額×(1△借家権割合30%)

で計算され、残りの70%部分になります。

空室だったらどうなる?

相続があった時に入居者がいなければ、「誰も使っていない建物」となり、100%評価となります。

ただし、その空室であることが一時的なものであると認められる場合には、70%評価でOKです。

また、1つの建物の中に、入居中と空室が混在している場合には、借家権割合を調整します。

例えば、アパートが10室あって、6室に入居者がいて、残りの4室はずっと空室、という場合には、入居率を加味して、

固定資産税評価額×(1△借家権割合30%×入居率60%)
=固定資産税評価額×(1△18%)
=固定資産税評価額×82%

と計算します。

参考 貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲国税庁

新築で固定資産税評価額がない場合にはどうする?

固定資産税評価額は、その年の1月1日時点に存在していたものについて、4月以降に所有者に固定資産税の納付書とともに課税明細書が送られてきたり、固定資産税評価証明書を取得したりすることによって分かります。

新築した年に相続があったパターンの場合には、固定資産税評価証明書にはその新築建物が記載されていないので、固定資産税評価証明書だけ見て申告し、申告もれなんてことにならないようにご注意を

申告期限までに分かるか?

相続がその年の半ばから後半の間に発生した場合には、申告期限までに相続税評価に使用できる固定資産税評価額が分かる場合があります。

その場合には、その固定資産税評価額を使用します。

不動産取得税の通知が来ている?

建物を新築すると、不動産取得税という都道府県民税が課税されます。

その納税通知書に、固定資産税評価額が記載されている場合があります。

不動産取得税の課税標準額は、固定資産税評価額ベースなのですが、課税標準額=固定資産税評価額ではありません。

課税標準額は千円未満切捨後の金額になっている可能性がありますし、また、一定の新築の場合には、不動産取得税が安くなる特例があり、課税標準額が、その特例の適用後の金額になっている可能性があるからです(安くなっていなければ、不動産取得税の軽減の特例の適用もお忘れなく)。

分からない場合には買値の7割相当額で評価

相続税の申告期限までに、固定資産税評価額が分からない場合

近所の似たような建物の固定資産税評価額を参考にする

近所に似たような建物がない場合

ざっくり言うと購入金額の7割で評価する

ということになっています(近所に似たような建物なんて、そうないですよね)。

購入金額の7割評価だと、固定資産税評価額よりも高くなってしまう可能性が高いですから、簡単にあきらめずに、何とか分からないか、一度、市区町村役場に相談することをお勧めします。

相続後に建物が災害で無くなってしまった場合には?

相続の時にあった建物が、その後、火災や自然災害などで被害を受けたり、無くなってしまった場合には、災害減免法の適用を検討しましょう。

参考 災害を受けたときの相続税の取扱い国税庁

建物が無くなっているのに、相続税を払うなんて、大変ですからね!