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遺産分けの際には相続人が所有している土地の場所や面積まで確認しろ!

相続税専門税理士の富山です。

今回は、二次相続で特例評価の適用を受けることを見据えた遺産分けについて、お話します。

広い土地は売れない部分が出るのでその分安く評価できる

土地は広ければ広いほど良いかというと、そんなことはありません。

家を建てる場合、よっぽどのお金持ちでない限り、建物の敷地の何百倍もの土地を欲しがる人はいません。

家を建てるのに、程よい広さの土地の方が好まれます。

そうすると、広い土地を売る場合には、分譲して(土地を切って)売ることになります。

この場合、開発行為に該当すると、道路や公園、緑地などを設けなければならないため、それらに充てる部分の土地は、売ることができません(お金になりません)。

つまり、土地が広い場合には、売れない部分(=ザックリ言えば「価値がない部分」)が出てくるんだから、その分、安く評価していいよ、ということになっています。

それが「地積規模の大きな宅地の評価」です。

地積規模(面積)の判定単位は?

この評価をするためには、三大都市圏においては500㎡以上、三大都市圏以外の地域においては1,000㎡以上の面積を有する土地である必要があるのですが、該当すれば、最低でも2割引きで評価することができます。

この面積は、筆ごと(地番ごと)に判定するのではなく、利用の単位となっている1画地の宅地(評価単位)ごとに判定します。

ですから、例えば、相続する土地の中に「○○町1-1(A土地)」「○○町1-2(B土地)」がある場合、A土地とB土地は地番が違う2つの土地ですが、隣接していて利用単位として1つであれば、A土地とB土地をまとめて1つの土地として評価をします。

その合計が(三大都市圏以外の地域の場合)1,000㎡以上であれば、地積規模の大きな宅地の評価を適用できる可能性がある、ということです。

二次相続で特例評価ができるように遺産分けをする

上記のA土地とB土地の合計面積が900㎡で、1,000㎡に届かなかったとします。

でも、このB土地の隣に、亡くなった方の配偶者が「○○町1-3(C土地)」(200㎡)をお持ちだとします。

今回の相続で、A土地・B土地を配偶者が取得した場合、A土地・B土地・C土地はすべて配偶者名義の土地になります。

そして、A土地・B土地・C土地が、利用単位として1つの土地に該当するのであれば、配偶者に万が一のことがあった場合、A土地・B土地・C土地をまとめて1つの土地として評価することになります。

その合計面積は、900㎡+200㎡=1,100㎡で、1,000㎡を超えますので、今回の相続では地積規模の大きな宅地の評価を適用できなくても、配偶者の相続において、地積規模の大きな宅地の評価を適用できる可能性があります。

このA土地・B土地を、配偶者以外の、例えば土地を所有していない長男(子供有)が相続したりすると、配偶者の相続の時には、A土地・B土地に、地積規模の大きな宅地の評価を適用することができなくなります。

想う相続税理士秘書

想う相続税理士

一次相続の遺産分けにおいて二次相続も考慮するのであれば、配偶者の所有している財産の金額だけではなく、土地の所在地や面積も確認しましょう。