【毎日更新】相続税専門税理士ブログ

小規模宅地等の特例は事業規模が要件になる場合があるので注意!

相続税専門税理士の富山です。

今回は、小規模宅地等の特例の適用における「事業規模」の要件について、お話します。

事業と称するに至らない規模はアウトになる場合がある

相続税の計算においては、一定の居住用または事業用の宅地等について、その評価額を80%または50%減額して申告することができる「小規模宅地等の特例」という制度があり、大きくは「①特定事業用宅地等」「②特定同族会社事業用宅地等」「③特定居住用宅地等」「④貸付事業用宅地等」の4つの適用パターンがあります。

①②④が「事業用」、③が「居住用」です。

この事業用の①②④のうち、①②については、ただ個人事業をやっている、とか、ただ同族会社に貸している、というだけでは適用が受けられない場合があります。

何が問題になるかというと、その「事業規模」です。

租税特別措置法(一部抜粋加工)
第69条の4 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
3 この条において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一 特定事業用宅地等 被相続人等の事業不動産貸付業その他政令で定めるものを除く。以下この号及び第3号において同じ。)の用に供されていた宅地等
三 特定同族会社事業用宅地等 被相続人及び当該被相続人の親族その他当該被相続人と政令で定める特別の関係がある者が有する株式の総数又は出資の総額が当該株式又は出資に係る法人の発行済株式の総数又は出資の総数の10分の5を超える法人の事業の用に供されていた宅地等で

租税特別措置法施行令(一部抜粋加工)
第40条の2 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
法第69条の4第1項に規定する事業に準ずるものとして政令で定めるものは、事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うもの(第6項において「準事業」という。)とする。
6 法第69条の4第3項第1号及び第4号に規定する政令で定める事業は、駐車場業、自転車駐車場業及び準事業とする。

「事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うもの」「準事業」といい、その「準事業」は、特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等でいうところの「事業」からは除かれます。

事業と称するに至らない規模でもセーフの場合がある

租税特別措置法(一部抜粋加工)
第69条の4 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
3 この条において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
四 貸付事業用宅地等 被相続人等の事業不動産貸付業その他政令で定めるものに限る。以下この号において「貸付事業」という。)の用に供されていた宅地等

上記の特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等とは逆に、「事業用」の残りの「④貸付事業用宅地等」における「事業」は、「不動産貸付業その他政令で定めるものに限る」「政令で定める事業は、駐車場業、自転車駐車場業及び準事業」とありますから、

  1. 不動産貸付業
  2. 駐車場業
  3. 自転車駐車場業
  4. 準事業
が該当する、ということになります。

つまり、事業規模が小さかったために特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等の適用が受けられなかった場合でも、「準事業」に該当すれば(「相当の対価を得て継続的に行うもの」という要件を満たす必要がありますのでご注意を)、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受けられる可能性があります。

また、不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業については、規模を問いませんから、メチャクチャ大きな事業規模で不動産貸付業や駐車場業を営んでいたとしても、特定事業用宅地等には該当せず、貸付事業用宅地等での適用のみ可能性がある、ということになります。

ただし、規模を問わないということは、下記に「その規模、設備の状況及び営業形態等を問わず」とあるように、事業規模が小さくてもいいワケですから、貸家1棟でも適用の可能性があります。

租税特別措置法関係通達(一部抜粋加工)
69の4-13 不動産貸付業等の範囲
被相続人等の不動産貸付業、駐車場業又は自転車駐車場業については、その規模、設備の状況及び営業形態等を問わずすべて措置法第69条の4第3項第1号及び第4号に規定する不動産貸付業又は措置法令第40条の2第6項に規定する駐車場業若しくは自転車駐車場業に当たるのであるから留意する。

想う相続税理士

事業規模というと、所得税には不動産の貸付けについて、次のような「事業的規模」の論点、いわゆる「5棟10室基準」があり、事業として行われている場合(事業的規模の場合)には、最高55万円(電子申告を行っていたりすれば65万円)の青色申告特別控除を適用できたりする(該当しない場合には10万円)のですが、この所得税における事業的規模を満たすかどうかは、相続税の申告における貸付事業用宅地等に該当するかどうかとは関係ない、ということになりますので、ご注意を。

所得税基本通達(一部抜粋)
26-9 建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定
建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。
(1) 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。
(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。