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相続税申告における私道と歩道状空地の評価について

ホームズ!亡くなった人の固定資産評価証明書に道が載っていたら、相続財産として申告しなくちゃいけないのかい?道なんて財産的価値なんかないと思うがね。
ワトスン君、同じ道でも、例えば自分の土地に入るための細長い土地も、見ようによっちゃ道だが、敷地の一部でもあるよね。それとは対照的に、公道と公道をつなぐ道なんかは、勝手にいろんな人が通っているなんてこともある。だからその使用状況に応じて評価することになるのさ。

相続税専門税理士の富山です。

今回は、相続財産の中に私道があった場合の評価について、お話します。

私道がどのように使われているかに着目する

同じように見える道路でも、国や地方公共団体が所有している「公道」もあれば、個人(や会社等)の名義になっている「私道」もあります。

相続税申告の際、個人である亡くなった方の名義になっていれば、他の土地と一緒に固定資産評価証明書に記載されてきます。

これをどう評価するかが問題となりますが、この場合、その私道が「どのように使われているか」によって相続税申告における評価が変わります。

不特定多数の者の通行に使われている場合

この場合には、その私道は評価不要です。

具体的には、つぎのような道路が該当します。

公道から公道へ通り抜けできる私道

行き止まりの私道であるが、その私道を通行して不特定多数の者が地域等の集会所、地域センター及び公園などの公共施設や商店街等に出入りしている場合などにおけるその私道

私道の一部に公共バスの転回場や停留所が設けられており、不特定多数の者が利用している場合などのその私道

この場合、その道路の幅員は関係ありません。

想う相続税理士秘書

専ら特定の者の通行に使われている場合

この場合には、「その宅地が私道でないものとして路線価方式または倍率方式によって評価した価額を求め、その30パーセント相当額」で評価します。

具体的には、「袋小路になっているような道路」などが該当します。

路線価地域にある場合の注意点

原則として、
正面路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率×0.3×地積
で計算しますが、
特定路線価×0.3×地積
で計算することも可能です。

倍率地域にある場合の注意点

その固定資産税評価額が私道であることを考慮して安く付されている場合には、
その宅地が私道でないものとした場合の固定資産税評価額×倍率×30%
で評価します。

歩道状空地の取扱いもチェック

大規模なマンションの開発などに伴い、建築基準法の規定により、道路に隣接する土地部分を歩行者通行用に開放する場合があります(「歩道状空地」と言います)。

土地の端っこが私道のようになるワケです。

この歩道状空地が、

  1. 都市計画法所定の開発行為の許可を受けるために、地方公共団体の指導要綱等を踏まえた行政指導によって整備されたもの
  2. 道路に沿って、歩道としてインターロッキングなどの舗装が施されたもの
  3. 居住者等以外の第三者による自由な通行の用に供されているもの
である場合には、私道として取扱います。

その上で、不特定多数の者の通行に使われている場合には、評価不要となります。

想う相続税理士

隣接する宅地への通路として専用利用している「路地のようになっている敷地」は、私道としては取扱わず、隣接する宅地とともに1つの土地として評価しますので、ご注意を。