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他人の建物に増築した場合の課税関係

相続税専門税理士の富山です。

今回は、他人の建物に増築した場合の、税務上の取扱いについて、お話します。

財産はお金を出した人のモノ?

全く赤の他人の建物に、無償で増築してあげるなんてことは通常はないと思いますが、親族間ですと、建物の所有者にお金がない場合に、親族の方がお金を出して増築してあげる、なんてことが起こります。

通常、財産の所有者は、お金を出した人です。

Aさんがお金を出した財産であれば、それはAさんのモノです。

それがBさんのモノだと言うのであれば、AさんからBさんに贈与や譲渡があった(それにより所有権が移転した)ということになります。

相続税の税務調査で名義預金が問題になることがありますが、子供名義の預金があっても、そのお金を出したのが亡くなった親であり、亡くなった親から子供に対する贈与が成立していないのであれば、親の財産として、相続財産の課税対象になってしまいます。

その感覚で考えると、増築部分については、増築資金を拠出した人のモノになりそうです。

「付合」に該当すると話は変わる

その増築した部分が、従来の建物とは別の独立した一つの建物としての構造を有していて、その増築した部分について、増築資金を拠出した方の名義で登記(区分登記)できるようであれば、その増築した部分は、資金を拠出した人のモノといえます。

しかし、通常は親族間の増築の場合、従来の建物の利用価値を高めるような内容の増築であり、別の建物としての増築には該当しないことが多いのではないでしょうか?

このような場合、その増築した部分は、従来の建物の所有者のモノとなってしまいます。

民法
(不動産の付合)
第二百四十二条 不動産の所有者は、その不動産に従として付合した物の所有権を取得する。ただし、権原によってその物を附属させた他人の権利を妨げない。

分けて考えられない増築部分については、従来の所有者のモノになる、ということです。

モノとして一体なんだから、部分的に別の所有者のモノというのは認めない、結果的に、元の所有者のモノ、という感じです。

想う相続税理士秘書

贈与税の課税対象になる!

増築した部分が従来の建物の所有者のモノになる、ということは、従来の建物の所有者は、お金を出していないけれども、その増築された部分を手に入れる(タダで手に入れてトクをする)、ということになります。

これは、増築資金を拠出した親族からの贈与、という取扱いになります。

想う相続税理士

贈与税の課税対象とならないよう、その増築部分の持分を増築資金の拠出者に移転することもできますが、その場合には、お金を出してもらって建物の一部を渡す、つまり、売ったということになり、譲渡所得の課税対象となりますので、ご注意を。