相続税専門税理士ブログ

3つの種類がある定期借地権とはどんなモノ?

相続税専門税理士の富山です。

今回は、定期借地権について、お話します。

定期借地権には、以下の3つの種類があります。

想う相続税理士秘書

一般定期借地権

借地期間を50年以上とすることを条件に、下記の特約を公正証書による等書面によって契約する

  1. 契約更新をしない
  2. 建物再築による期間延長をしない
  3. 期間満了による建物の買取請求をしない

上記特約により、借地権は更新されず、かつ、更地で返還することになる

事業用定期借地権

もっぱら事業の用に供する建物(つまり、居住用を除く)を所有することを目的に、借地期間を10年以上50年未満とする場合には、契約更新、建物再築による期間延長、期間満了における建物買取請求権が適用されない

借地借家法(一部抜粋加工)
第23条(事業用定期借地権等
専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く。次項において同じ。)の所有を目的とし、かつ、存続期間を30年以上50年未満として借地権を設定する場合においては、第9条(強行規定)及び第16条(強行規定)の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第13条(建物買取請求権)の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
 専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を10年以上30年未満として借地権を設定する場合には、第3条から第8条まで(借地権の存続期間)(借地権の更新後の期間)(借地契約の更新請求等)(借地契約の更新拒絶の要件)(建物の再築による借地権の期間の延長)(建物の再築による借地権の期間の延長)、第13条(建物買取請求権)及び第18条(借地契約の更新後の建物の再築の許可)の規定は、適用しない。
 前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。

  1. 上記第1項の趣旨:存続期間を30年以上50年未満として借地権を設定する場合には、3つの特約を定めることができる
  2. 上記第2項の趣旨:存続期間を10年以上30年未満として借地権を設定する場合には、定期借地権の要件が自動的に適用される
  3. 上記第3項の趣旨:必ず公正証書で契約

事業用については、借地期間が50年未満の場合には、この事業用定期借地権、50年以上の場合には、最初の一般定期借地権と使い分ける

借地期間が30年以上の事業用定期借地権の場合には、建物譲渡特約付借地権(第24条)の併用可(条件が良い場合に建物を買い取ることができる)

建物譲渡特約付借地権

30年以上の借地期間を定め、それが経過した後、地主が借地人から借地上の建物を相当の対価で買取る旨の特約がある借地権

建物を買取るので借地権が消滅する

「将来」の建物の買取り→所有権移転の「仮」登記等

建物譲渡特約付借地権は、公正証書等の書面でなくてもOK

買取り後、その元借地人に貸すことも可(その方は借家人になる)、その場合、定期借家契約なら期限を定めた借家契約が可能

想う相続税理士

建物譲渡特約付借地権でも、一般定期借地権・事業用定期借地権(借地期間30年以上)との併用パターンにすれば、建物がボロかったりした場合に、地主があえて建物買取予約の権利を行使せず、借地人に更地で土地を返還させることが可能となります。