1日1記事更新(前倒し有)ブログ

タダで貸している土地でも貸付事業用宅地等に該当する場合がある!

相続税専門税理士の富山です。

今回は、小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地等」の適用要件について、お話します。

小規模宅地等の特例は超メジャーな相続税の減税特例

相続税の申告においては、一定の「居住用」または「事業用」の土地について、最大で330㎡または400㎡まで8割引きで申告することができる「小規模宅地等の特例」という減税特例があります。

残された遺族の生活基盤となるような土地については、課税を軽減してあげよう、という趣旨によるものです。

亡くなった方の「居住用」の土地、つまり、ご自宅の敷地についても、この特例の対象となります。

この場合、配偶者の方がご自宅の敷地を相続すれば、それだけで要件を満たしますので、そのご自宅の敷地の評価額(相続税評価額)のうち、330㎡までに対応する部分の金額については、8割減額できることにより、残りの2割部分にしか相続税が課税されない、ということになります。

このパターンで特例の適用を受けるケースが多いと思います。

想う相続税理士秘書

貸している土地も小規模宅地等の特例の対象になり得る

小規模宅地等の特例の適用パターンの中に、「貸付事業用宅地等」というモノがあり、次のように規定されています。

租税特別措置法(一部抜粋加工)
第69条の4 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
貸付事業用宅地等 被相続人等の事業(不動産貸付業その他政令で定めるものに限る。以下この号において「貸付事業」という。)の用に供されていた宅地等で、一定のものをいう。

その土地を「貸していて」土地の賃借人が建物や構築物を建てたりしている場合や、その土地に貸家など建物や構築物を建てたりして、それを「貸している」場合には、上記の不動産貸付業に該当します。

ただし、この場合の賃貸が、無償(タダ貸し)だったり、固定資産税相当額しか賃料をもらっていない場合には、ここで言う「貸している」には該当しません。

ザックリ言うと、相続税の申告上は、タダで貸しているのは、貸していない(貸付事業をしていない)のと同じと考えるのです。

では、父所有の土地の上に、長男が貸家を建てて不動産賃貸業を営んでいる場合、父と長男の間で地代のやり取りがなかった(タダ貸しだった)ら、小規模宅地等の特例は適用できないのでしょうか?

生計一親族が貸付事業をしている場合も対象

この場合、長男が父の生計一親族に該当すれば、貸付事業用宅地等として、小規模宅地等の特例の適用の可能性があります。

「タダで貸しているんだから貸付事業じゃないんじゃない?」と思われるかもしれませんが、このパターンは、「長男の貸付事業」用の宅地として、適用の可能性があるのです。

上記の租税特別措置法上の「貸付事業用宅地等」「被相続人等の事業」「被相続人等」は、「亡くなった方+亡くなった方の生計一親族」という意味です。

ですから、父が長男にタダで貸すことにより、父にとっては貸付事業用の宅地に該当しなくても、生計一親族である長男が有償で不動産賃貸業を行っていれば、貸付事業用宅地等に該当し得るのです。

想う相続税理士

「可能性がある」とか「該当し得る」というのは、小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、他にも要件があるためです。