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自宅の購入による相続税の節税対策

相続税専門税理士の富山です。

今回は、自宅購入による相続税の節税対策について、お話します。

自宅建物は買値で評価しない

5,000万円で建築(購入)した自宅建物は、5,000万円の財産として相続税が計算されるワケではありません。

建物(家屋)の相続税評価額は、
固定資産税評価額×1.0
と計算します。

5,000万円で建築した建物であれば、固定資産税評価額は3,000万円ぐらい(約60%)になりますから、相続税評価額も3,000万円×1.0=3,000万円ぐらいになります。

5,000万円のお金がある場合、そのままだと5,000万円の財産として相続税が計算されますが、そのお金で建物を建築すれば、3,000万円に対する相続税で済むのです。

つまり、自宅建物を建築すれば、相続税が安くなります。

自宅敷地は特例の対象になる可能性がある

自宅敷地(土地)は、路線価方式または倍率方式により計算します。

自宅敷地の購入も、自宅建物と同様、買値と相続税評価額の差により相続税の節税効果が生じる場合がありますが、自宅敷地の場合には、特例の適用により、さらに節税効果が生じる場合があります。

その特例とは、「小規模宅地等の特例」です。

相続が発生した場合、亡くなった方の財産のうち、亡くなった方の自宅敷地については、取得者等の一定の要件を満たすと、330㎡まで80%引きで評価することができます。

相続税評価額が3,000万円である300㎡の自宅敷地の場合、全体を80%引きで評価できますから、結果として20%評価となります。

つまり、3,000万円×20%=600万円に対して相続税が計算されるのです。

単価が高い土地を選ぶ

この特例の特徴は、「330㎡まで80%引き」と、面積に制限があり、かつ、割合で減額計算する点にあります。

つまり、1㎡当たりの単価の高い土地を購入した方が、節税効果が高まるのです。

マンションは敷地権割合に対応する面積が狭くなる

相続税評価額が高い自宅敷地でも、面積が広いと、330㎡を超える部分については、特例の適用が受けらないため、全体の80%引きというワケにはいきません。

逆に、分譲マンションの場合、マンションの敷地自体は広くても、各戸当たりの持分(敷地権割合)を乗ずると、(高層のマンションになればなるほど)330㎡を大きく下回ることがほとんどですので、持分に対応する土地全体に対して特例を適用できる可能性があります。

ただし、持分を乗じた後の相続税評価額は小さな金額になってしまいますので、80%減額できる金額も小さくなり、また、限度面積にかなり余裕を持った適用となってしまうことがほとんどです(限度面積まで全然使い切らないで適用完了)。

生計一親族の自宅敷地も、特例の対象となる可能性があります。

想う相続税理士秘書

想う相続税理士

取得者の要件があるため、モメて未分割になると、特例の適用は受けられませんので、ご注意を。