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相続税専門税理士㊙カード35【雑種地の評価単位】

異なる利用単位の雑種地が隣り合っている場合の評価方法

原則は利用単位毎の評価

隣り合わせの雑種地Aと雑種地Bがある場合、その雑種地Aと雑種地Bを別々に評価するか、それとも、その雑種地Aと雑種地Bを合わせて「一団の雑種地」として全体で評価するかにより、評価額が変わり、相続税が変わる

財産評価基本通達(一部抜粋)
7-2 評価単位
土地の価額は、次に掲げる評価単位ごとに評価することとし、土地の上に存する権利についても同様とする。
(7) 雑種地
雑種地は、利用の単位となっている一団の雑種地(同一の目的に供されている雑種地をいう。)を評価単位とする。

(原則として、あくまでも原則として)雑種地Aと雑種地Bの利用の単位が異なれば、別々に評価する

雑種地Aが月極駐車場で、雑種地Bが資材置場であるような場合である

宅地比準方式で評価する場合

ただし、市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において、82《雑種地の評価》の本文の定めにより評価する宅地と状況が類似する雑種地が2以上の評価単位により一団となっており、その形状、地積の大小、位置等からみてこれらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の雑種地ごとに評価する。

月極駐車場である雑種地Aと資材置場である雑種地Bが市街化区域にあって、宅地と状況が類似している場合には、雑種地Aと雑種地Bをバラバラに評価すると、理論的にオカシイ(合理的でない)評価になることが考えられる

上記のようなエリアにある雑種地がある場合、宅地比準方式により「宅地っぽく」評価する

しかし、雑種地Aと雑種地Bの「形状」「面積」に着目した場合に、単独で見ると宅地としての効用を果たさないような場合には、(宅地としての効用を果たさないのに)宅地っぽく評価することになり、理論的にオカシイ

「一団としての雑種地」として雑種地Aと雑種地Bを合わせて見ると、形も整い、面積もそれなりになる(宅地として使えるようになる=「宅地っぽくなる」)のであれば、その全体の土地を「宅地っぽく」宅地比準方式により計算するのは、合理的であると言える

評価上の注意点

利用の単位が同じでも、物理的に分断されている場合には、別々に評価する

例えば、南北の道を挟んで東に月極駐車場、西に月極駐車場があるような場合である

上記はあくまでも隣り合っている(隣接している)場合の話

また、利用の単位から見ていく(のが原則な)ので、地番(番地)毎(筆毎)に土地を見てはいけない