土地購入⇒自宅新築で、親にもお金を出してもらう場合、親の持分（名義）を土地と建物のどちらに入れたらいいかという相談をよく受ける。親と同居⇒小規模宅地の特例の対象になるので親の持分は土地、親と別居⇒建物の評価額は年々減少するので親の持分は建物、というのが基本的に相続税の節税になる。
— 藤井幹久@マルイシ/不動産税理士 (@maruishi_fujii) August 18, 2021
相続税専門税理士の富山です。
今回は、後々の相続税への影響を考えた自宅の新築ということについて、お話します。
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子供の家、親と子どちらがお金を出す？
子供の家を建てる場合、
- 子供が自分のお金を出して建てる（住宅ローンも含む）
- 子供が親からお金の贈与を受けて建てる
- 子供が親からお金を借りて建てる
- 親が建てる
などのパターンが考えられますが、そのパターンによって、税務上の取扱いが変わってきます。
冒頭のツイッターは、一部、親にお金を出してもらうという前提で、親にお金を出してもらうとすれば、土地がいいのか、建物がいいのか、というテーマで書かれています。
親が建物を購入するだけで相続税対策になる
冒頭のツイッターには書かれていませんが、親が建物の建築資金を出すだけで、親の相続税対策になります。
例えば、3,000万円の自宅建物を親のお金で建築した場合、親の財産は、現金が3,000万円減り、代わりに新築建物が増える、ということになります。
この場合、その新築建物の相続税評価額は、3,000万円ではなく、1,800万円ぐらいになります。
ですから、この時点で相続税の課税対象が、差額の1,200万円分減る、ということになります。
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そして、冒頭のツイッターにもあるとおり、その相続税評価額はだんだん減少していきます。
土地の購入金額＝相続税評価額ではない
土地については、相続税を計算する上では「路線価」や「固定資産税評価額」をベースとした金額で相続税評価額が算出されますので、実際の買値よりも、相続税評価額の方が低ければ、その低い分だけ相続税の課税対象が減る、ということになります。
この路線価などが年々下がれば、建物と同じように、土地についても相続税評価額が減少します。
小規模宅地等の特例を狙う
同居親族が、その自宅敷地を相続した場合には、特定居住用宅地等として330㎡まで8割引で評価できます（「小規模宅地等の特例」と言います）。
小規模「宅地」等の特例ですので、建物については8割引の適用はありません。
土地を親が購入することで、その土地が相続財産になることにより、小規模宅地等の特例を適用することができます。
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