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相続税申告における「評価額」で土地は売れるの?

想う相続税理士、富山です。

今回は、土地の価格について、お話します。

一物四価

土地には異なる価格が存在し、それを「一物四価」なんて言います。

「実勢価格」「公示地価」「固定資産税評価額」「相続税評価額」の4つの価格です。

それぞれ金額が違います。

「実勢価格」は、過去に実際に売買された金額ベースの価格です。

「公示地価」は、土地取引の目安となる金額として、国土交通省が年に1回公表する価格です。

「固定資産税評価額」は、登録免許税や不動産取得税、固定資産税・都市計画税の計算の基礎となる価格です(特例や負担調整率など有)。

「相続税評価額」は、相続税や贈与税の計算の基礎となるもので、国税庁が路線価や倍率などを年に1回公表する価格です。

相続した土地はどの価格で売れるの?

土地を相続した後、その土地が高く売れれば、うれしいですよね。

それだけ「価値」があるということですから。

上の4つの価格のうち、どの金額で売れるのでしょうか?

上のTwitterには「相続税評価額よりも高く売れる」という記載がありますが、私の事務所の周りだと、相続税評価額よりも安いケースばかりです。

もちろん、場所や相手にもよりますよね。

「実勢価格」が近いとは思いますが、その実際に売買された土地と、相続した土地は全く同じ土地ではありませんから、そのまま使えません。

相続税評価額で分けることが多いけど・・・

通常、相続が発生した場合には、

(1)相続税の試算をした上で、相続税がいくらぐらいかかる、または、相続税がかからない、ということが分かり

(2)その上で、遺産分けをする

という流れになると思います。

そうすると、(1)で計算された金額をベースに、(2)の遺産分けの話し合いをすることになります。

(1)で計算された金額というのは、相続税の計算で使用するのですから「相続税評価額」です。

ここに、預貯金1,000万円を相続する予定の相続人Aさんと、土地1,000万円(相続税評価額)を相続する予定の相続人Bさんがいるとします。

AさんとBさんは平等でしょうか?

この土地の評価額「1,000万円」は、その土地の価値を表したものではありません。

でも相続税評価額で分けた方がいいのかも・・・

本当に平等に分けようとすると、土地の金額をいくらで見ればいいのかというところが争点になります。

これはもう話し合いで皆さんが納得するように決めていただくしかありません。

細かいことを言い出したら、決められなくなっちゃいますから(不動産鑑定士に評価を依頼しても、その評価額で売れるとは限りません)、相続税評価額で分けるのも一理あるのかな、と書いていて思いました。

想う相続税理士

土地の相続税評価額に不満を持っているため(「自分の相続する土地が高過ぎる」「他の相続人の相続する土地が安過ぎる」という不満)、遺産分けがまとまらない場合もあると思います。

その場合には、「一物四価」の話などをしながら、柔軟に決めていただければ、と思います。