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個人が法人に権利金をもらわずに土地を貸した場合の課税関係

相続税専門税理士の富山です。

今回は、個人の方が所有している土地を、法人に賃貸した際、権利金のやり取りがないと、どのような課税が生じるかについて、お話します。

権利金を払わない分だけ会社はトクをする

個人が法人に権利金をもらわずに土地を貸すということは

法人にとっては「権利金を支払わずに土地を借りることができた」ということ

「借地権をタダで手に入れることができた(トクをした)」ということ

そのトクした部分に対して法人税の課税が生じる(権利金の認定課税)

仕訳は「(借方)借地権/(貸方)雑収入・受贈益」

借地権が資産に計上され、受贈益が収益になる

この場合の借地権は時価ベース(通常の取引価額ベース)で計算する(法人だから)、つまり相続税評価額ベースではない

相当の地代を支払っている場合には話が変わる

権利金の支払いがなくても、法人が相当の地代を支払っている場合には、権利金の認定課税は行われない(借地権を取得しない代わりに多額の地代を払っていると考えられるから)

権利金の支払いがない場合の相当の地代(年間ベース)は、「土地の更地価額×6%」で計算する

この、「相当の地代を計算する場合」の土地の更地価額は、原則は、権利金の認定課税の場合と同じように「通常の取引価額」だが、課税上弊害がない場合には、相続税評価額(または相続税評価額の過去3年間の平均額)を採用することも可

つまり、土地の賃借の開始に伴い、権利金の支払いがなかった場合には、相当の地代を計算してみて、実際に支払われている地代が、その相当の地代を超えていれば権利金に認定課税は行われないが、相当の地代に満たなければ、権利金の認定課税が行われる可能性があるということ

「無償返還の届出書」というモノがある

権利金の支払いがない場合でも、
その契約において、将来法人がその土地を無償で返還することが定められている
個人と法人の連名により遅滞なく個人の納税地の所轄税務署長に無償返還の届出書を提出している
場合には、権利金の認定課税は行われない

無償返還の届出書を提出した後に個人(地主)に相続が発生した場合

無償返還の届出書を提出した後に、地主である個人に相続が発生した場合には

法人側の借地権の評価額はゼロ、ただし、法人が同族会社で、地主がその同族関係者である場合には、通常の評価額(自用地評価額)の20%相当額の借地権が計上される

地主がその法人の株主である場合、その法人の株式も相続財産になりますが、その株価を計算する際には、その法人が20%相当額の借地権を所有しているものとして評価しなければならない、ということです。

想う相続税理士秘書

その土地(貸地)の相続税評価額は、通常の評価額(自用地評価額)の80%相当額で計算する

想う相続税理士

借地権がゼロなら、貸宅地は100%でしょ?、とお思いになるかもしれませんが、貸しているということにより、実際に自由に使えない側面があるため、20%減の80%で評価します。