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相続開始前3年以内に建替えがあった場合の貸付事業用宅地等の注意点

相続税専門税理士の富山です。

今回は、相続税の申告における小規模宅地等の特例の適用に際し、相続開始前3年以内に貸家などの建替えがあった場合の注意点について、お話します。

3年以内新規貸付は適用対象から除外されました

相続税の申告において、貸家などの貸付事業の用に供されている宅地等については、一定の要件を満たせば、200㎡まで5割引きで評価することができます(小規模宅地等の特例・貸付事業用宅地等)。

ただし、この特例が租税回避に使われては税務署もたまったモノでありませんから、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等については、その対象から除外されました(平成30年度の税制改正)。

「亡くなりそうだ、相続税がかかりそうだ、じゃあ貸家を建ててしまえ!」というのは通用しない、ということです。

建替えは「新たに貸付け」に該当する?

建物が古くなってくれば、建替えを余儀なくされる場合もあります。

相続がいつ発生するかは予見できませんから、ずっと継続して貸付事業をしていても、相続開始前3年以内に賃貸物件の建替えをしていることもあり得ます。

建替えが終わって、「さあ、また賃貸するぞ!」という感じになるワケですが、これは「新たな貸付け」に該当し、貸付事業用宅地等の適用対象外になってしまうのでしょうか?

租税特別措置法関係通達(一部抜粋メチャクチャ加工)
69の4-24の3 新たに貸付事業の用に供されたか否かの判定
また、次に掲げる場合のように、貸付事業に係る建物等が一時的に賃貸されていなかったと認められるときには、当該建物等に係る宅地等は、上記の「何らの利用がされていない場合」に該当しない(ザックリ言うと「新たな貸付け」の要件に該当しない、つまり特例の適用対象外にならない)ことに留意する。
(2) 継続的に賃貸されていた建物等につき建替えが行われた場合において、建物等の建替え後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、賃貸されていたとき(当該建替え後の建物等を貸付事業の用以外の用に供していないときに限る。)

建替え後すぐに入居募集をしていたりするのであれば、建替え中の期間は一時的な賃貸の中断だからOK、ということです。

想う相続税理士秘書

建替え中に相続があった場合にはどうなる?

この建替えに相続が絡んだ場合については、次のように定められています。

租税特別措置法関係通達(一部抜粋メチャクチャ加工)
69の4-5 事業用建物等の建築中等に相続が開始した場合
亡くなった方の事業の用に供されている建物等の建替えのためその建物等を取り壊し、これらの建物等に代わるべき建物等の建築中に、又はその建物等の取得後に事業の用に供する前に相続が開始した場合で、その相続開始直前において事業の準備行為の状況からみてその建物等を速やかにその事業の用に供することが確実であったと認められるときは、当該建物等の敷地の用に供されていた宅地等は、事業用宅地等に該当するものとして取り扱う
なお、その建物等を相続税の申告期限までに事業の用に供しているとき(申告期限においてその建物等を事業の用に供していない場合であっても、それがその建物等の規模等からみて建築に相当の期間を要することによるものであるときは、その建物等の完成後速やかに事業の用に供することが確実であると認められるときを含む。)は、その相続開始直前において速やかにその事業の用に供することが確実であったものとして差し支えない。

想う相続税理士

相続税の申告期限の10ヶ月以内に事業を再開できていない場合であっても、規模等によってはやむを得ないからそれでもOK、ということです。