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入居者が入れ替わった場合には「新たな貸付け」に該当し小規模宅地等の特例は適用不可?

相続税専門税理士の富山です。

今回は、相続税の計算における貸付事業用宅地等(小規模宅地等の特例)の適用要件について、お話します。

駆け込み的な不動産貸付業は小規模宅地等の特例の適用対象外

相続税の申告には、「小規模宅地等の特例」というモノがあり、一定の居住用または事業用の宅地等については、5割引き、または、8割引きで評価することができます。

アパートや貸家などの敷地となっている宅地は、一定の要件を満たせば、「貸付事業用宅地等」として、この小規模宅地等の特例の適用を受けることができ、200㎡まで50%引きで評価することができます。

しかし、単なる節税目的により、相続が発生することを予期して、亡くなるちょっと前に不動産賃貸を開始したような場合には、平成30年度の税制改正により、適用が受けられなくなりました。

その「亡くなるちょっと前」は、「相続開始前3年以内」です。

ずっと借りてもらっていたのに退去されちゃったら?

逆に言うと、3年を超えて貸し付けられていたのであれば、節税目的の駆け込み貸付けではない、という(特例適用上の)判断になるのですが、ずっと昔から借りてくれていた方(例えば「Aさん」)が、亡くなる前3年以内に退去され、その後に新しい入居者の方(例えば「Bさん」)が入られて、そのまま相続を迎えた場合、相続の時点で貸しているBさんには、3年以内に新たに貸付けをしていることになりますから、特例の適用は受けられないのでしょうか?

その切り替えが一時的ならセーフ

租税特別措置法関係通達(一部抜粋メチャクチャ加工)
69の4-24の3 新たに貸付事業の用に供されたか否かの判定
また、次に掲げる場合のように、貸付事業に係る建物等が一時的に賃貸されていなかったと認められるときには、当該建物等に係る宅地等は、上記の(貸付事業の用に供される前の状態が)「何らの利用がされていない場合」に該当しない(つまり貸付けが継続していることになる)ことに留意する。
(1) 継続的に賃貸されていた建物等につき賃借人が退去をした場合において、その退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、賃貸されていたとき(新たな賃借人が入居するまでの間、当該建物等を貸付事業の用以外の用に供していないときに限る。)

つまり、入居者の入れ替えにより、たまたま空室の期間があったとしても、それが「一時的に賃貸されていなかったと認められる場合」には、3年以内新規貸付に該当しない、ということになります。

想う相続税理士

その一時的に賃貸されていなかった期間に、その物件を他の用途に使用すると、「貸付事業の用以外の用に供されていた宅地等」に該当し、適用が受けられなくなりますので、ご注意を。

この点については、下記の記事もご覧ください。

賃貸借契約の更新は「新たな貸付け」に該当し小規模宅地等の特例は適用不可?