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相続税専門税理士㊙カード9【宅地比準方式の計算方法】

相続税申告における宅地比準方式による土地の計算方法

宅地比準方式の計算構造

宅地比準方式は、市街地農地・市街地周辺農地・市街地山林・市街地原野等を評価する場合に適用する

例として、市街地農地を宅地比準方式で評価する場合、下記のように計算する

(①-②)×面積
①:その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額
②:1㎡当たりの造成費の金額

その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額(上記①)

上記①は、その農地が

A:路線価方式により評価する地域にある場合→その路線価
B:倍率方式により評価する地域にある場合→その評価しようとする農地に最も近接していて、なおかつ、道路からの位置や形状等が最も類似する「宅地」の1㎡当たりの相続税評価額
をベースに計算する

倍率地域の「宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額」(上記B)

まず、その類似「宅地」の相続税評価額を計算する

通常、同じ倍率地域にある「宅地」を選定することになるので、倍率表を見て、その「宅地」の所在する地域において、「宅地」を評価する際に適用する「倍率」をチェックする

「倍率」が分かったら、「その『宅地』の固定資産税評価額×『倍率』」を計算する

これは、その「宅地」全体の評価額なので、面積で割って、1㎡当たり金額を求める

1㎡当たりの造成費の金額(上記②)

 上記①は1㎡当たりの宅地ベースの評価額、これにそのまま面積を掛けると、市街地農地を宅地として評価することになってしまうので、上記①を農地ベースにする

次の考え方により農地ベースの評価額を求める

農地を埋め立てたり、盛土をしたり、整備する工事をすると、きれいな宅地になる

ということは、

「農地の評価額」に「宅地造成工事による価値アップ分」を加算すると「宅地の評価額」になる

つまり、

「農地ベースの評価額」+「宅地造成費」=「宅地ベースの評価額」

この式を変形すると、

「農地ベースの評価額」=「宅地ベースの評価額」-「宅地造成費」

さらに、

この式の右側(右辺)を1㎡当たりにしたものが上記の(①-②)

 上記②は、実際にかかる費用を見積もるのではなく、国税局長が定めた金額を使用する

画地調整率を適用する

ここまでの計算だと、例えば、その農地が路線価方式により評価する地域にある場合、
(路線価-1㎡当たりの宅地造成費)×面積
になる

この評価額には、その評価しようとする農地の形状等のよる減価が考慮されていない

ちょうどいい大きさのキレイな真四角の農地としての評価になっている

したがって、上記①を計算する場合には、その農地の形状等による画地調整率を乗ずる

例えば、奥行きが長い場合には、その分の減価をする(奥行価格補正率・奥行長大補正率等を乗ずる)

地積規模の大きな宅地の評価の適用対象となる場合には、その減価も可能